父母与未成年子女皆为房屋产权人，现房屋被拍卖，不是执行人的未成年人份额能保留吗?

2016-08-13 合同范本阅读：

父母与未成年子女皆为房屋产权人，现房屋被拍卖，不是执行人的未成年人份额能保留吗?(一)
产权回答问题

一、备案后身份证变更问题

1、合同备案时使用旧身份证，在办理按揭时已经过期，则以新身份证办理了按揭。办理分

户产权时，出现新身份证与备案身份证号码不一致问题，能否不更改备案信息，直接办理分户产权？

答：如果新身份证号码只是对旧身份证的正常升位，比如出生年份加19，并增加一个尾数，就不需要更改合同备案，可以直接办理分户登记；如果新身份证号码相对旧身份证号码上述正常升位以外的变动，则需要持公安机关出具新旧身份证号码同属一人的证明变更合同备案后（有按揭信息的），再办理分户登记。

2、备案时使用的身份证录入信息，产权登记时提供护照，应当如何办理产权登记？

答：按身份证信息进行备案的，办理分户登记时候也应当提交身份证；确实无法提交身份证只能提交护照的，需根据护照信息更改合同备案中记载的买受人身份证明信息，再依据护照办理分户登记，同时须提交国安局出具的《国家安全审查意见书》。

3、购房者购房时使用护照进行登记，备案也使用的护照，但该购房者为中国人，且有身份

证，现是否可以身份证办理产权登记？

答：可以，但需要先变更备案信息。

二、合同备案变更、注销问题

1、购房者在按揭已放款的情况下要求退房，如果办理注销合同备案手续？

答：买受人在办理按揭后要求退房的而申请办理注销合同备案手续的，除应提交办理注销合同备案手续的一般要件以外，还需提交放款银行与买受人签订的解除按揭（借款）协议或提交放款银行出具的同意买受人退房的书面证明。

2、按揭客户因不按约定还款，银行按规定回购房屋后，应当如何撤销合同备案？

答：该房屋在经过法定的变卖、拍卖等程序后，由取得人凭法律文书撤销合同备案或直接办理分户产权。

三、夫妻共有问题

1、在产权证、国土证办理完毕后，如何需增加共有人，费用如何计算？如果是赠与的情况，

费用如何计算？

答：房屋登记完成后，如确属夫妻共有房屋，申请增加配偶（隐形共有人）为共有人，住宅登记费为80元，房屋所有权证10元/本；不具有夫妻、直系亲属关系的其他自然人之间不能申请增加共有人，只能通过买卖或赠与的方式办理转移登记。

房屋赠与登记的，住宅登记费80元，登记手续费6元/平方米，赠与人和受赠人分别交纳3元/平方米，另外需按指导价的3﹪缴纳契税。

2、若购房者已婚，商品房买卖合同中能否写一个人的名字？

答：如果商品房买卖合同中只要一个人的名字，且询问笔录中签署为无签署为无共有人情形的，根据《物权法》及《房屋登记办法》的规定，该房屋视作单独所有，产权证上记载的个人可以单独处分房屋。

3、购房者买房时未婚，但办理产权前结婚了，产权资料是否须改为夫妻双方？如果不办理

为双方，那房屋的权属是否归一人所有？

【父母与未成年子女皆为房屋产权人，现房屋被拍卖，不是执行人的未成年人份额能保留吗?】

答：如果商品房买卖合同中只要一个人的名字，且询问笔录中签署为无共有人情形的，根据《物权法》及《房屋登记办法》的规定，该房屋视作单独所有，产权证上记载的个人可以单独处分房屋。

4、分户产权证、国土证已经办理，现想增加共有人，请问需要什么资料？在哪个科办理？

如果以前办理产权证时未婚，应怎样增加？

答：房屋产权证、国土证已办理后，如需增加夫妻隐名共有人，额可以提交夫妻双方身份证与结婚证至私产科进行办理。

对于办理产权证时未婚的，该房屋属于一方婚前财产，不能直接增加共有人。但可以通过赠与、买卖房屋部分份额等方式增加房屋的权利人。

5、签订商品房买卖合同时，合同上签订的权利人为夫妻中的女方，但在办理产权登记前，

双方离异，房屋由法院判给男方，分户产权是否可以直接办理为男方名下？

答：可以根据法院判决书将房屋分户登记直接办在男方名下。

四、车位（库）登记问题

1、购买商铺的业主，能否购买车位？

答：购买建筑区划分商业用房的业主，可以购买该建筑区划内车位，但购买数量应与其购买商业用房的面积比例相当。

2、购房人A，办理产权时因增加共有人，产权证上记载A、B均为产权人，在办理车库产权

时，能否只办理为A一人的名字？

答：A为小区业主，可以只办理为A一人名字。

3、规划总平图上标注的“商业停车位”，能否办理产权登记？如果可以，能否办在开发企

业名下？

答：关于商业停车位的产权办理需区分情况处理，如果为地面露天停车场，是不属于房屋登记范围的。如为登记范围，可办在开发企业名下。

五、未成年人购房问题

1、父母给未成年子女购房，申请资料上能否由任一监护人代未成年人签字？还是必须父母

双方共同代为申请？

答：可以由任一监护人代未成年人签字及申请。

2、购房者想把取得产权证的房屋更名在其女儿名下，应当如何办理？

答：如果其女儿为成年人，需要在办理房屋登记时提交“为未成年人利益”的书面保证，其余提交材料及程序与普通转移登记无异。

3、父亲购买住房，以未成年儿子的名义购买车位，因儿子不是业主无法办理，如果将车位

名字更名在父亲名下可否？儿子的父母已经离异，却无法联系另一方到场写声明书，应当如何办理产权登记？

答：可以将车位名字更名在父亲名下，但由于是处分未成年人的房屋，需要未成年人的父母双方共同到场办理产权登记，同时提交“为未成年人利益”的书面保证。如其母亲确无法联系的，可由父亲携带离婚证原件，到场写书面声明书后方可办理。

4、未成年人现在买房时一切手续都由监护人代为办理，办理产权登记时是否仍由监护人代

为办理，无论未成年人是否已经成年？

答：如果办理产权登记时，未成年人已经成年，则需本人前往办理或委托他人办理。

六、维修资金问题

1、缴纳维修资金时需提交的派出所门牌号证明，是指“大门牌号”，还是具体到房号的证

明？

答:办理初始登记需提交“大门牌”地址哦证明，办理分户登记需提交具体到房号的证明。

2、是否在竣工验收合格后才能缴纳维修资金？

答:需要在竣工验收合格后才能缴纳维修资金。

七、外籍购房者问题

1、香港居民的购房者，其身份证上姓名为繁体中文，办理备案或产权登记时，是否应当使

用简体中文？

答：办理备案或产权登记时，香港居民使用的中文姓名以身份证上的记载为准，身份证上记载为繁体中文的，不须改为简体中文。

2、外籍未成年人办理产权登记需提交什么要件？出生证明是否须经过大使馆认证？

答：外籍未成年人办理产权登记时需提交其监护人代为签字的各项材料，格式为“XX代XX”其余材料与外籍人士购房办理产权登记无异。

出生证明须经过大使馆认证。

3、外籍人士购房，备案时使用英文名，办理分户登记时，是否必须将备案中的名字改称中

文名？

答：不需要，但需要提供中文名称或姓名的声明书。【父母与未成年子女皆为房屋产权人，现房屋被拍卖，不是执行人的未成年人份额能保留吗?】

4、外籍人士购房，提供的中文名称或姓名的声明书是否必须经过公证？

答：如果是由开发企业交集体件，则不需公证，但开发企业在声明书上盖章，且委托书中应当体现开发企业代为提交声明书的相关事项。如果是交散件，则需外籍人士本人到场填写声明书或经过公证。

八、预告登记问题

1、如果开发企业与购房者没有关于预告登记的书面约定，购房者要求办理预告登记，开发

企业不配合是否有法律责任？

答：根据《房屋登记办法》的规定，申请办理预购商品房预告登记应提交当事人双方关于预告登记的约定，因此，如果开发企业与购房者没有关于预告登记的书面约定，购房者不能单方要求办理。

2、预告登记是否必须办理？

答：《物权法》的规定：“签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”简单的说，预告登记指当事人约定买卖期房时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚在建成的住房进行预告登记，以制约开发企业把已售或则进行抵押。预告登记不是房屋登记的必经程序。

3、申请预购商品房抵押权预告登记是否可由银行自行办理？

答：预购商品房抵押权预告登记需要双方申请办理，如由银行一方办理，须提交委托公证书及银行经办工作人员介绍信。

4、办理预告登记和预抵押登记后，办理分户产权登记的程序如何？

答：办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记后，办理分户产权登记的程序与未办理预告登记的情形无异，房屋产权人信息以预告登记记载为准。

5、办理预告登记后，预告登记的信息需要变更，应当如何办理？

答：如需变更预告登记信息，需以变更合同备案信息为前提，预告登记信息须与合同备案信息一致。

九、份额约定问题

1、有些客户在合同上签的份额为1：7：2，填写申请表时可以填写为各10﹪，70﹪和20

﹪吗？申请表是份额是否一定要与合同一致？

答：申请表上的填写应当与商品房合同中的记载一致。建议签合同时明确表述为占X分之X，或百分比，或各占X平方米。

2、购房合同中已明确购房者对房屋的权利为按份共有，在申请登记时购房者改变主意，能

否办理为共同共有？

答：可以，但需提交购房者变更共有关系的约定书。

3、夫妻双方共同共有的房屋，是否即为各占50﹪的份额？

答：夫妻双方共同共有与各占50﹪的按份共有关系是不同的。共同共有，是两个以上的权利主体，对房屋不确定份额的共同享有同一所有权，在共同共有中，共有人的权利及于共有物的全部，并不是按照应有部分享有所有权。各权利人对房屋的权利均等。按份共有，是指

数人对同一财产按各自确定的份额共同享有所有权，各权利人对房屋的权利可以均等，也可以不均等。

十、派出所证明问题

1、派出所开出的地址证明为“成华区龙潭寺南街103号”，在办理预售许可证时，是否需

要派出所出具项目各栋的编号？

答：需要提供派出所出具的栋号证明。

2、在办理预售许可证时，项目所在地址尚未命名，目前公司即将办理初始登记，但该道路

仍未命名，是否需要派出所出具证明？如何出具？

答：需要派出所出具道路未命名或暂定名的证明。

父母与未成年子女皆为房屋产权人，现房屋被拍卖，不是执行人的未成年人份额能保留吗?(二)
有关未成年人房屋产权登记问题的探讨

有关未成年人房屋产权登记问题的探讨

摘要：近年来，未成年人在房屋登记中占有一定的比例，不少家长为了在房屋登记时往往将小孩登记为产权人之一或者直接将产权归为小孩一人所有。这一问题的出现，对我国现行房地产交易管理制度造成了一定的冲击。本文作者结合多年房地产登工作所总结的经验，从：关于未成年人的房屋登记问题、未成年房屋权利人的利益保护问题、未成年人与父母共同共有的房屋设定抵押的问题等三个方面，对此问题作出了探讨。

关键词：房地产；登记；问题

Abstract: In recent years, minors in the housing registration occupy a certain proportion. Many parents in order housing registration is often a child to register as one of property rights or property rights to the children. This problem caused some impact on our current real estate transaction management system. The author combined with years of real estate board the lessons learned from: housing the registration of minors, the minors the right to housing the interests of the protection of minors with their parents shared housing mortgage aspects of this issue discussed.Keywords: real estate; registration; problem

中图分类号：G264.1文献标识码：A文章编号：【父母与未成年子女皆为房屋产权人，现房屋被拍卖，不是执行人的未成年人份额能保留吗?】

近年来，随着我国法律制度的不断完善，人们日益意识到国家开征遗产税已是不可逆转的趋势，因此无论出于何种考虑，以未成年人名义购置房产的现象日益增多。这批未成年产权人的出现，对我国现行房地产交易管理制度造成了一定的冲击。

一般而言，由于未成年人不具备独立民事行为能力，因此在法律意义上并不存有独立购置房产的能力。但是，法律允许未成年人接受赠与，因此许多家长即以“接收赠与”的方式操作以未成年人子女名义购置房产的行为：即在进行房屋产权登记时，由未成年人作为房屋所有权人，其法定监护人作为代理人在登记文件上签字。根据《合同法》相关规定，未成年人接受赠与属于实践性合同，在办理产权证后，未成年人即可获得被赠与的房产。由于我国法律目前并未明确规定禁止这种行为，因此未成年人通过上述途径独立拥有房产并领取房屋所有权证书，在现阶段是被允许的。

但是，由于未成年人属于弱势群体，对未成年人有利的行为即“受益性行为”进行保护，对未成年人不利的行为即“损益性行为”，进行阻止，这是我国法律体系的基本精神。因此，在办理由未成年人为所有人的房产的相关业务，如房屋转让或抵押等时就会受到限制，从而给房地产登记机构带来诸多困惑。由此也引申出关于未成年人房屋登记的一系列亟待解决的问题：

父母与未成年子女皆为房屋产权人，现房屋被拍卖，不是执行人的未成年人份额能保留吗?(三)
房产登记在未成年子女名下的效力问题

房产登记在未成年子女名下的效力问题

父母以未成年子女名义购房或者将子女列为房屋共有人，这是社会生活中国常见的现象，也是在处理离婚案件中经常会遇到的情形。在我国的传统文化和生活习惯中，对父母子女之间的财产向来是一体看待，并不严格区分。父母会出于种种的考虑，在房屋上加上未成年子女的名字。还有一些较为富裕的父母，趁着手头有富余资金的时候，赶紧为未成年子女添置将来生活必要财产。但是，当父母离婚时，必然会涉及到房屋产权的问题，那么单独登记在子女名下的财产如何处理?在司法实践中，夫妻离婚不能简单地完全按照登记的情况将房屋认定为未成年子女的财产。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，那么离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

【案情简介】

原告：李某

被告：赵某

原、被告于1995年2月登记结婚，2000年7月生育一子李某某。近年来，双方因故产生矛盾，之后分居。分居期间，儿子随被告共同生活。双方曾于2005年4月购买某地的一套房屋，登记于原、被告双方名下、2007年2月，房屋权利人由原、被告变更为双方之子李某某，目前该房屋由被告赵某及其儿子李某某居住。李某认为，当初将房屋变更至子女名下，主要考虑到夫妻双方都在经商，为了规避商业风险而为之，并非原、被告对子女的赠与。赵某则认为该房屋是夫妻购买之后，基于为子女购置房产大好基础的意愿将房屋赠送给子女。

【法院审理】

受理法院在审理本案的过程中，组织双方进行调解。关于该房屋是否作为夫妻共同财产进行分割，双方各执一词。法院认为，该登记在子女名下的房产的确存在一定特殊性，从家庭亲情伦理的角度出发，分割子女名下的房产也容易造成父子之间的不和睦。最终，原告经过考虑，向法院提交申请暂不主张该房屋的分割，法院尊重当事人的意愿，依法予以准许。

【法律分析】

对于产权人只登记为未成年子女一人的情况，我国法律对此问题并没有明确规定，各地法院在实践中也遵循不同的法律依据，一般来说存在以下两种观点：第一种观点认为，我国房产实行的是登记主义原则。即房子的产权归属以产权证登记为准，只有房产证上登记的产权人才是房屋的所有人。虽然未成名子女并没

有出资，但是既然父母同意将房产登记在子女的名下，就认定是父母对子女的赠与。未成年子女虽然是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，但是接受赠与是一项民事权利。公民的民事权力能力始于出生终于死亡。所以未成年人也是有接受赠与的民事权利能力的。另一种观点认为，实际生活中，夫妻共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，而应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。此种情况下，夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。此种观点的原因在于物权公示原则是指物权的享有和变动需要可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分对外效力和对内效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。

实践中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记为未成年子女一人。但这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。这与《婚姻法司法解释(三)》

第7条规定婚后父母出资给子女购房，视为对子女的赠与的规定是有差别的。原因在于子女未成年时其行为的意思表示都是由其监护人确认的，有时甚至都不知道购买房屋的事实，而监护人本身就是房屋的出资人，因此，此环节中缺少子女对登记在自己名下的房屋的明确接受赠与的意思表示。除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。