一：[业主委员会]业主大会、业主委员会设立
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第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
【解释】本条是关于业主大会、业主委员会设立的规定。
业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。故本条第一款首先规定，“业主可以设立业主大会。”如果建筑区划内业主人数众多的，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会，故本条第一款接着规定，业主可以“选举业主委员会”。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。业主委员会履行的职责主要有：(1)召集业主大会会议;(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(4)监督业主公约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。物业管理条例规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是，一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，而人住的时间又有先有后，有的相差几年，因此，成立业主大会对于业主来说有一定的难度。据调查了解，北京市目前成立业主大会的，仅占已有物业小区的三分之一左右。河南省已成立业主大会的占物业小区的10%左右。业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定，对此，本条第二款规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助。地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供相关的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。
二：[业主委员会]2017年物权法司法解释：物业管理条例业主及业主大会
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第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
1、 业主：已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应当具有业主的权利；业主分为自然人业主与非自然人业主。共有权人和即将取得共用权的人。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
2、 业主权利：在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求；
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
3、 物业管理区域：物业管理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分，业主对物业管理区域有不同意见的，可以要求区、县房地产行政管理机关来确认。
4、 物业管理区域划分原则：便于物业服务企业进行服务，便于业主召开业主大会，业主可以意思自治来决定物业管理区域。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行
业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
5、 首次业主大会投票权：每建筑平方米一个投票权（邹律师：建议还是每套一个投票），但是无论如何，一名自然人业主的投票权不得超过全部投票权10%；对于业主是公司或者其他法人的，如果法人之间存有关联关系，则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。（胡律师：此事可以由业主大会来决定；邹律师：业主大会自身如何无法达成一致性意见怎么办？）
6、 发起：30户业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会，发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案，如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议，发起人应当根据修改建议进行补充更正，但此等修改建议仅限一次。
7、 业主委员会：业主委员会成员只能是业主，对于夫妻双方共同拥有房屋的，（房屋共有的情形不限于夫妻，还包括与父母、子女和其他人共有的情形）如果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的，另外一方也可以加入业主委员会，但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会，但不得成为业主委员会主任。
8、 银行开户：发起人在办理完毕备案手续后，应当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则到当地银行办理银行开户手续。
9、 主体地位及法律责任：业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼或仲裁，业主委员会所有的财产应当进行登记备案，并以其登记所有的财产独立承担民事责任；业主委员会无法独立承担的，由全体业主按照投票权的份额承担各自赔偿责任（但业主已经就某一事项明确与权利方约定了违约或赔偿责任的除外）。（陈律师：去民政部门办理社团法人进行登记）（邹律师：法院不是法人）
第十一条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
10、 投票日：业主有权在投票日通过投票方式选择业委会成员；如果业主有约定的，投票日从其约定；没有约定的，则以每年11月1日为投票日。（邹律师：选举日没有发票规定，应当规定业主大会在什么条件下怎么召开，非常不现实）
11、 选举公告：各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的选举委员会，应当在选举前十日张贴选举公告，选举公告应当包括以下内容：业主登记及资格、候选人登记及资格、投票日、投票地点。
12、 候选人介绍：各候选人可以向业主介绍自己的情况，包括个人基本信息、当选后的工作目标与施实过程、无法完成目标时可以承担的责任，以使业主能够对候选人情况有所知情。
13、 行为责任：侵害业主对候选人知情权和对业委会成员选举权的行为系违法行为，房地产行政管理机构的负责人应当受到行政机关的处分，权利受侵害的业主有权到人民法院主张选举无效，并有权向房地产行政管理机构及负责主张民事赔偿，赔偿的标准以每个投票权5000元。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
14、 定期业主大会：第一次业主大会的召开时间由各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的临时选举委员会的决定，每年三月、六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。
15、 临时业主大会的召开：由20%或不少于三十名业主联名，可以召开临时业主大会，临时业主大会的费用由联名的业主承担，如果经过表决，可以全体业主分摊会议费用（列为业主委员会的支出项目）。
16、 临时业主大会的议题：社区内的突出性事件，针对业委会的某些工作或者决定提出质疑，对物业管理企业的可能给业主利益造成损害的行为（包括已经造成损害或者即将产生损害）。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
17、 业委会备案：区、县人民政府房地产行政主管部门对于收到的备案申请应当做出同意备案或者不同意备案的决定，业主委员会发起人如果在发出邮件后三十天内没有收到不同意备案决定的，应当视为已经同意备案。
18、 法律责任：对于不同意备案的决定，区、县人民政府房地产行政主管部门应当依照法律、法规或者规章的要求，作出相应的说明；没有规定不同意备案的，区、县人民政府房地产行政主管部门及负责人应当向业主承担赔偿责任，其标准不低于业主购买贷款的利息（如规定，应明确计算办法）。（邹：主体资格的设立财产权、银行开户）
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。
19、 业主公约：业主公约是业主之间签订的集体合同，其内容不得违反法律的要求，业主认为业主公约侵害自己利益的，可以请求法院撤销或者变更相关条款，业主委员会应当参与诉讼。（该条与业主应履行的义务矛盾，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则）
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
三：[业主委员会]房地产估价：业主、业主大会及业主委员会
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为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《条例》，建设部制定了《业主大会规程》，对业主及其权利义务、业主大会及业主委员会的性质、业主公约等作了明确规定。《物权法》对业主的权利和义务也做出了相应的规定。 （一）业主 业主指所拥有物业的产权人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。 业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 物业使用人（通常简称为使用人&考试大&）是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。 由于物业使用人首先与业主发生关系（如租赁关系），物业使用人的基本权利、义务就受到租赁合同的一定限制。即在租赁合同中，要明确阐明业主赋予物业使用人哪些权利、义务。同时，物业使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有物业管理服务合同约定的相应的权利、义务。 物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权，如物业的买卖。 （二）业主大会 业主大会的性质。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 下列事项由业主共同决定： （1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施； （7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （三）业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会一般由五至十一名的单数业主组成。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定政策水平和组织能力以及必要工作时间的业主担任。 （四）业主公约 业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主（包括物业使用人、继受人）具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式订立。业主公约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守。 业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位制定业主临时公约，可以参考使用建设部印发的《业主临时公约（示范文本）》（建住房[2004]156号）。 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
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