第一篇业主委员会有哪些权利:规范业主大会、业主委员会行为维护业主合法权益
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在物业管理实践中，业主及业主委员会与物业管理企业间的纠纷时有发生，这些纠纷有的是因为物业管理企业违反合同所致；有的则是由于业主及业主委员会行为不规范造成的。为了完成“十五”计划纲要确定的“规范发展物业管理业”的重要任务，政府有关部门正在下大力气加强对物业管理企业的监督管理，但如果忽视对业主、业主大会及业主委员会行为的法律规范，仍然不能从根本上解决物业管理活动中存在的矛盾和问题。因此，规范业主大会和业主委员会的组成，明确业主、业主大会、业主委员会的权利和义务，将业主自治活动纳入依法运行轨道，也是当前规范发展物业管理的重要方面。 一、建立业主大会决策制度，维护全体业主的合法权益 业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的自治组织。为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺利开展，除物业由单个业主所有或者业主人数较少没有必要成立业主大会外，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，按照法定程序成立业主大会。业主大会召开首次会议，应当在候选人名单中选举产生业主委员会。业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有的物业建筑面积、住宅套数等因素确定，以后的投票权数则根据业主大会章程规定的确定办法计算。 业主委员会应该是业主大会的执行机构，这有别于目前多数地方实行的业主委员会决策制度。在不少住宅区，业主大会只是名义上的权力机构，业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身，由于少数业主控制物业管理的决定权，同时缺乏必要的监督机制，容易发生少数人侵害大多数业主合法权益的情况，导致矛盾产生。而将业主委员会界定为业主大会的执行机构能较好地解决这一问题。业主委员会可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。 由于业主大会和业主委员会的决策权是建立在业主对物业拥有的物权基础之上的，超出物业管理的活动范围，就失去了决策的权利基础，因此，业主大会和业主委员会不得做出与物业管理无关的决策，不能从事与物业管理无关的活动。 二、明确业主大会、业主委员会和业主的权利义务 业主大会、业主委员会和业主是物业管理活动的重要主体，明确他们各自的权利义务，是物业管理立法的一项重要内容。业主大会作为全体业主开展物业管理活动的最高决策机构，对事关全体业主利益的重大事项具有决策权，如业主公约和业主大会章程的制定权、业主委员会成员的选举和罢免权、物业管理企业的选聘和解聘权、住房专项维修资金的使用和续筹的决定权等。业主委员会作为业主大会的执行机构，负有召集和主持业主大会会议、报告物业管理的实施情况、与选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同、听取业主的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行合同、调解物业管理活动中的纠纷、监督业主遵守业主公约等职责。业主作为物业的所有权人和物业管理服务消费的主体，享有业主大会召开的提议权和物业管理事项的提案权、业主公约和业主大会章程的修改权、业主委员会成员的选举权和被选举权、对物业管理企业和业主委员会工作的监督权、对物业管理执行情况的知情权、对住房专项维修资金管理使用的监督权等。业主在享有以上权利的同时，也应当承担相应的义务，如遵守业主公约和业主大会章程、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用。
第二篇业主委员会有哪些权利:房地产估价：业主、业主大会及业主委员会
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为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《条例》，建设部制定了《业主大会规程》，对业主及其权利义务、业主大会及业主委员会的性质、业主公约等作了明确规定。《物权法》对业主的权利和义务也做出了相应的规定。 （一）业主 业主指所拥有物业的产权人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。 业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 物业使用人（通常简称为使用人&考试大&）是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。 由于物业使用人首先与业主发生关系（如租赁关系），物业使用人的基本权利、义务就受到租赁合同的一定限制。即在租赁合同中，要明确阐明业主赋予物业使用人哪些权利、义务。同时，物业使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有物业管理服务合同约定的相应的权利、义务。 物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权，如物业的买卖。 （二）业主大会 业主大会的性质。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 下列事项由业主共同决定： （1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施； （7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （三）业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会一般由五至十一名的单数业主组成。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定政策水平和组织能力以及必要工作时间的业主担任。 （四）业主公约 业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主（包括物业使用人、继受人）具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式订立。业主公约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守。 业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位制定业主临时公约，可以参考使用建设部印发的《业主临时公约（示范文本）》（建住房[2004]156号）。 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
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第三篇业主委员会有哪些权利:物业管理公司与业主委员会的法律关系（一）
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众所周知，物业管理公司与业主委员会的法律关系是近年来在物业管理行业中大家所共同关注的一个热点、难点以及焦点问题。本文试图从物业管理权利来源的源头出发，针对物业管理委托、委托代理以及代理概念的误区和对物业管理健康发展的危害，运用建筑物区分所有权理论，来论述物业管理公司与业主委员会的法律关系，期望给大家一个满意和明确的解答。 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。之所以法律、法规被称为法律规范，就在于它授予人们一定权利，告诉人们怎样的主张和行为是正当的、合法的，会受到法律的保护；或者给人们设定某种义务，指示人们怎样的行为是应为的、必为的或禁为的，在一定条件下会由国家权力强制履行或予以取缔。 物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。 物业管理法律关系包含七个方面的内容：一是业主、住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务；六是政府相关部门的基本权利与义务；七是物业管理协会的基本权利义务。 物业管理法律关系中最主要的主体是物业建筑物业主及使用人（住户）与物业管理公司，两者之间是平等的民事主体关系，是物业管理服务合同所确立的合同当事人的平等关系。各级政府主管部门及政府相关部门与上述两个主体之间是宏观的、间接的、以法规政策为主要调控手段的指导关系。 目前，在物业管理行业中就物业管理名词的解释中出现了混乱，有着许许多多各种各样的不同解释，其中大多数解释中都包含着“委托”、“代理”、“委托代理”的字样，甚至在不少地方性物业管理法规中也出现了以“委托”定义物业管理概念。我们认为这些抛开了我国民法的法律体系对“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律规定，望文生义地将“委托”、“代理”、“委托代理”与物业管理生硬地堆砌在一起，错误地界定了物业管理公司与业主委员会之间的法律关系，对物业管理的健康发展是一种误导。 “委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。 委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会非常容易地发现委托合同与物业管理在形式上、程序上以及本质上是有根本的差别。 一、委托合同与物业管理在形式上的区别 1.委托合同是诺成合同、非要式合同。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定物的交付或一定行为的完成为要件，订立合同也无须遵循固定的形式；而物业管理合同则是要式合同、格式合同，必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标的方式来确定物业管理公司，签署物业管理合同的，并且一般要求要采用物业管理示范文本。 2.委托合同的受托人是以自然人为主，有些民法专家甚至认为受托人只能为自然人；而物业管理服务依据物业管理法律、法规的规定，只能是独立法人资格的物业管理公司来承接，不能是自然人，在现实的物业管理实践中这也是无一例外的。因为对于自然人而言，物业管理服务作为技术成分比较高的专业化服务，个人往往根本无法承担。 3.委托合同处理的事务往往是一件事，或者是相关事务，时间比较短；而物业管理则不同，物业管理公司所提供的是系统的、专业化的服务，这个服务是长期的、连续不断的、反复进行的，通常签署物业管理合同的期间都是在二、三年，不能是委托合同的
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