【一】:价格说明
定价说明
一、价格定位
本项目为区内的首个纯写字楼物业。我公司使用国际上通行的营销的市场比较、租赁推导加权比重法来制定大厦的整体均价和部分楼层价格，分析预估总体定价基准为12~24层均价为7800元/㎡，项目总体均价则为7100~7200元/㎡。
二、价差的确定 （一）、垂直价差
垂直价差即楼层差，通常以每平方米的单价差额来计算。 影响垂直价差的因素主要有：
1、当市场状况较好时，价差幅度大；市场状况不佳时，价差幅度就会趋小。 2、产品单价高，则价差幅度大；产品单价低，价差的幅度亦有限。
3、根据目标客户购房习性比较，较保守或购买实力有限时，一般无法接受差异大的价差。
本项目处于写字楼销售市场状态低迷时期，上市价位宜相对保守，低开高走，12~24层垂直价差幅度较低。基本价差定于30～50元/㎡，5~11层以180～500元/㎡幅度来调节整体均价达到7100~7200元/㎡。
（二）、影响水平定价的因素（此处仅指本项目所具备条件的设计）
1、朝向，主要是房屋主要活动空间门或窗的南北朝向及房屋位于建筑物东西端因素。本项目房型朝向分为南、北向两种，通常写字楼对朝向因素的敏感度较小，因此价差确定为20元/㎡。
2、采光因素，主要考虑暗房、楼距、日照、楼层位置不同等因素，来确定调整幅度。本项目户型设计有一定均好性，但四角（1、6、7、10号）户型为两面采光，加权值为50元/㎡。
3、户型，在同一楼层中，平面户型最好的与最坏的价格差距，最大以不超过300元为可参考之适当价差，但本案户型均好度高，但北向单层户型部分空高5米，可做小双层使用，因此，北向单层价差高于南向，价差确定为50元/㎡。
4、写字楼做为投资或办公自用型物业，面积是直接影响购买的重要因素。一般面积越小，销售速度快，则单价高逐段递增；面积越大，通常销售难度越大，单价低将逐段递减，但本案面积存在较大跨度，小至56㎡、最大至277㎡，根据销售难宜情况，首次报价我司确定将面积以10㎡为一梯段，每阶段价差确定约为50元/㎡，具体www.fz173.com_价格说明书。
为：
附注说明：
1）、本次报价首先确定12~24层7800元/㎡双方确定市场预估价，以此为基础推断17层为基准楼层； 2）、在推价过程中，因需平衡均价，在依据以上表格价差推断价格后，最后均价得出7823元/㎡，再通过12~24层普降23元/㎡，最终取得均价7800元/㎡。
5、户型结构因素影响购买也是直接的，本案户型设计上，能体现均好的科学合理性，差异不大。
6、影响定价的因素还有噪音及景观等。本案四周绿化环境及建筑采用双层LOW-E玻璃，直接减少噪音因素影
响，不作为定价因素考虑；景观方面，南向主要为低层居民区，远景视野差于北向，加权因素上北向>南向，价差为20元/㎡（本价差与第3条户型价差直接冲抵后，北向单层户型加权30元/㎡）。
三、5~11层定价说明
在确定7100~7200元/㎡的基础上，为确保目标价位，我司主要采用的是大层差价格手法，详见价格单说明。
【二】:投标报价说明书
投标报价说明书
1、本投标报价是依据本工程招标文件的投标须知、工程量清单、合同条件、工程建设标准及技术要求和图纸等文件进行编制的。
2、“工程量清单报价表”包括以下几个部分：
1、投标报价说明书
2、工程量清单报价表
3、投标总价
4、工程项目投标汇总表
5、单位工程投标报价汇总表
6、分部分项工程量清单与计价表
7、分部分项工程量清单综合单价分析表
8、措施项目清单与计价表一
9、措施项目清单与计价表二
10、措施项目清单费用分析表
11、规费、税金项目清单与计价表
12、承包人供应主要材料一览表
3、本投标报价是按照招标文件中要求采用的工程量计算规则，根据本企业自身的情况、拟订的施工组织设计和施工方案，分析市场情况完成的，该报价不低于本企业完成该招标工程的成本。
4、“分部分项工程量清单计价表”的说明：
（1）该计价表中所填入的综合单价和合价已包括直接成本（即人工、材料、机械）和费用（管理费、利润）、等费用，但涉及到招标人自行采购的设备材料的项目未计入材料设备的价格。
（2）该计价表中没有填写综合单价和合价或者价格为零的项目，其费用已包括在工程量清单的其他综合单价或合价之中，备注中已有明确说明。
（3）根据招标人的要求，我方提供了“分部分项工程量清单综合单价分析表”。www.fz173.com_价格说明书。
5、“措施项目清单计价表”的说明：
（1）根据招标人的要求，我方提供了“措施项目费分析表”。
6、本报价的币种为人民币。
7、我方接受招标人在招标文件中提出的要约，特别是对暂定价、暂定金额和工程变更价款的确定和结算方式。
8、其他：详见参考预算的编制说明。
【三】:报价情况说明
报价情况说明
——关于*******项目
********采购部：
贵公司询价编号*****1关于*******项目,我公司2008年度的报价减
去成本、费用等支出后,净利润2%，我公司坚持诚信经营履行服务合同中约定的义务，为贵公司提供优质的服务，在履行该合同过程中，从未向贵公司提出任何要求。此次的投标报价是因为以下情况：我公司承包的大修房发动机大修外协项目部分加工工艺比较精细,复杂,我们需更新设备,不断加强技术改进,不断提高质量,成本也随着不断增长,所以价格有所提升。
本年度大修房发动机大修外协项目的报价，是我公司根据成本增长、以前年度的报价、工人工资提升,市场现状等实际情况计算得到的合理价格，请贵公司核准。
************公司
2009年3月23日
【四】:报价说明
1、投标报价说明
1.1 投标报价根据招标文件中的有关计价要求，并按照下列依据报价。
(1) 本招标文件；
(2) 《建设工程工程量清单计价规范》；
(3) 国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价办法；
(4) 企业定额，国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价定额；
(5) 招标文件(包括工程量清单)的澄清、补充和修改文件；
(6) 建设工程设计文件及相关资料；
(7) 施工现场情况、工程特点及拟定的投标施工组织设计或施工方案；
(8) 与建设项目相关的标准、规定等技术资料；
(9) 市场价格信息或工程造价管理机构发布的工程造价信息；
(10) 其他的相关资料。
1.2 工程量清单中的每一子目填入单价或价格，且只有一个报价。
1.3 工程量清单中标价的单价或金额，应包括所需人工费、材料费、施工机械使用费和
管理费及利润，以及一定范围内的风险费用。所谓“一定范围内的风险”是指合同约定的风险。
1.4 已标价工程量清单中没有填入单价或价格的子目，其费用视为已分摊在工程量清单
中其他已标价的相关子目的单价或价格之中。
1.5 “投标报价汇总表”中的投标总价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、
规费和税金组成，并且“投标报价汇总表”中的投标总价应当与构成已标价工程量清单的分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金的合计金额一致。
1.6 分部分项工程项目按下列要求报价：
1.6.1 分部分项工程量清单计价依据计价规范中关于综合单价的组成内容确定报价。
1.6.2 如果分部分项工程量清单中涉及“材料和工程设备暂估单价表”中列出的材料和工
程设备，则按照本节第3.3.2项的报价原则，将该类材料和工程设备的暂估单价本身以及除对应的规费及税金以外的费用计入分部分项工程量清单相应子目的综合单价。
1.6.3 如果分部分项工程量清单中涉及“发包人提供的材料和工程设备一览表”(见第三章
合同条款及格式第三节附件三)中列出的材料和工程设备，则该类材料和工程设备供应至现场指定位置的采购供应价本身不计入投标报价，但该类材料和工程设备的安装、安装所需要的辅助材料、安装损耗以及其他必要的辅助工作及其对应的管理费及利润计入分部分项工程量清单相应子目的综合单价，并其他项目清单报价中计
取与合同约定服务内容相对应的总承包服务费。
1.6.4 “分部分项工程量清单与计价表”所列各子目的综合单价组成中，各子目的人工、
材料和机械台班消耗量由投标人按照其自身情况做充分的、竞争性考虑。材料消耗量包括损耗量。
1.6.5 投标文件中提交并构成合同文件的“主要材料和工程设备选用表”中所列的材料和
工程设备的价格是指此类材料和工程设备到达施工现场指定堆放地点的落地价格，即包括采购、包装、运输、装卸、堆放等到达施工现场指定落地或堆放地点之前的全部费用，但不包括落地之后发生的仓储、保管、库损以及从堆放地点运至安装地点的二次搬运费用。“主要材料和工程设备选用表”中所列材料和工程设备的价格与构成综合单价相应材料或工程设备的价格一致。落地之后发生的仓储、保管、库损以及从堆放地点运至安装地点的二次搬运等其他费用均在投标报价中考虑。
1.7 措施项目按下列要求报价：
1.7.1 措施项目清单计价应根据投标人的施工组织设计进行报价。可以计量工程量的措施
项目，按分部分项工程量清单的方式采用综合单价计价；其余的措施项目可以“项”为单位的方式计价。所填报价格包括除规费、税金外的全部费用。www.fz173.com_价格说明书。
1.7.2 措施项目清单中的安全文明施工费按国家、省级或行业建设主管部门的规定计价，
不得作为竞争性费用。
1.7.3 招标人提供的措施项目清单中所列项目仅指一般的通用项目，投标人在报价时充
分、全面地阅读和理解了招标文件的相关内容和约定，包括第七章“技术标准和要求”的相关约定，详实了解工程场地及其周围环境，充分考虑招标工程特点及拟定的施工方案和施工组织设计，对招标人给出的措施项目清单的内容进行细化或增减。
1.7.4 “措施项目清单与计价表”中所填写的报价金额，全面涵盖招标文件约定的投标人
中标后施工、竣工、交付本工程并维修其任何缺陷所需要履行的责任和义务的全部费用。
1.7.5 对于“措施项目清单与计价表”中所填写的报价金额，按照“措施项目清单报价分
析表”对措施项目报价的组成进行详细的列项和分析。
1.8 其他项目清单费应按下列规定报价：
1.8.1 暂列金额按“暂列金额明细表”中列出的金额报价，此处的暂列金额是招标人在招
标文件中统一给定的，并不包括本章第2.8.3项的计日工金额。
1.8.2 暂估价分为材料和工程设备暂估单价和专业工程暂估价两类。其中的材料和工程设
备暂估单价按本节第3.3.2项的报价原则进入分部分项工程量清单之综合单价，不在其他项目清单中汇总；专业工程暂估价直接按“专业工程暂估价表”中列出的金
额和本节第3.3.3项的报价原则计入其他项目清单报价。
1.8.3 计日工按“计日工表”中列出的子目和估算数量，自主确定综合单价并计算计日工
金额。计日工综合单价均不包括规费和税金，其中：
(1) 劳务单价包括工人工资、交通费用、各种补贴、劳动安全保护、社保费用、手
提手动和电动工器具、施工场地内已经搭设的脚手架、水电和低值易耗品费用、
现场管理费用、企业管理费和利润；
(2) 材料价格包括材料运到现场的价格以及现场搬运、仓储、二次搬运、损耗、保
险、企业管理费和利润；
(3) 施工机械限于在施工场地(现场)的机械设备，其价格包括租赁或折旧、维修、
维护和燃油等消耗品以及操作人员费用，包括承包人企业管理费和利润，但不
包括规费和税金。辅助人员按劳务价格另计。
1.8.4 总承包服务费根据招标文件中列出的内容和要求，按“总承包服务费计价表”所列格
式自主报价。
1.9 规费和税金应按“规费、税金项目清单与计价表”所列项目并根据国家、省级或行业
建设主管部门的有关规定列项和计算，不得作为竞争性费用。
1.10 除招标文件有强制性规定以及不可竞争部分以外，投标报价由投标人自主确定，但不
得低于其成本。
1.11 工程量清单计价所涉及的生产资源(包括各类人工、材料、工程设备、施工设备、临
时设施、临时用水、临时用电等)的投标价格，应根据自身的信息渠道和采购渠道，分析其市场价格水平并判断其整个施工周期内的变化趋势，体现投标人自身的管理水平、技术水平和综合实力。
1.12 管理费应由投标人在保证不低于其成本的基础上做竞争性考虑；利润由投标人根据自
身情况和综合实力做竞争性考虑。
1.13 投标报价中考虑了招标文件中要求投标人承担的风险范围以及相关的费用。
1.14 投标总价为投标人在投标文件中提出的各项支付金额的总和，为实施、完成招标工程
并修补缺陷以及履行招标文件中约定的风险范围内的所有责任和义务所发生的全部费用。
http://m.zhuodaoren.com/tuijian436450/
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