国外不动产登记的研究(一)
国外不动产登记制度介绍
目前，各国普遍实行不动产登记制度，并且不动产登记有扩张的趋势。例如，英国2002年通过《土地登记法》，将登记作为不动产交易的重要制度内容。然而，各国的土地登记制度并不完全相同，大体可分为契据登记、权属登记、托伦斯登记3种登记制度。去除具体的制度细节，上述登记制度又可分为登记对抗主义和登记生效主义两种模式。例如德国就是登记生效主义，不动产占有不作为物权变动的公示载体，不动产物权变动不仅与占有无关，德国法还明确排斥不动产占有作为不动产物权的公示手段。
德国《物权法》及《土地登记法》建立了登记生效主义的物权变动模式，将登记作为物权变动的唯一公示方法，确立了所谓的登记簿绝对公信力主义，将登记的公示效力分为积极效力和消极效力。有学者认为，由于我国《物权法》及学理受德国影响较大，建立德国式的不动产登记簿也有较高的呼声，甚至被作为理所当然的选择。然而，德国不动产登记簿的绝对公信力与其物债二分体系、登记制度的完善性、不动产交易公证制度，以及社会文化背景和历史传统具有极大的关系。我国并不适合照搬德国的不动产登记制度。
托伦斯登记制度为澳大利亚的托伦斯爵士所创，1858年开始在南澳州施行，现在为美国多数州所采用。托伦斯登记制度的主要特点表现在，一是开始登记一定不动产时，登记机关依一定的程序，确定其不动产的权利状态后，制成记载此权利状态之地券两份。一份交于所有人，一份在登记机关保存以备查询，依物的编成主义，编入登记簿。但托伦斯登记制度采取任意登记主义，即不强制一切土地必须申请所有权和他项权利登记。二是不动产转移须制作让与证书后更新。不动产转移之时，使用一定的官制用纸，或做成转让证书，存放在登记机关。三是抵押亦需制作抵押书审查登记。四是不动产物权之变动，非经登记与登记薄，不生效力。五是登记机关有实质审查的权限。六是登记具有公信力。如果登记的结果使权利人因不实的登记而受到损害时，国家就要负民事赔偿的责任。
瑞典的地籍登记制度堪称世界领先，波罗的海国家包括俄罗斯等都受到瑞典地籍登记系统的影响。瑞典各项地籍登记制度相当完善，保存完好并不断更新的地籍资料，在经济社会发展中发挥着重要支撑作用。其地籍登记管理具有两大特点：一是实行不动产统一登记。由制图、地籍和土地登记局统一负责不动产登记，有利于数据的有效管理和信息的合理使用，地籍登记数据不仅成为国家空间基础设施的核心内容和重要的组成部分，而且增强了国家的竞争力。二是地籍登记的信息化。强大的信息技术支持系统，是瑞典地籍登记的一个重要特点，正是自始至终坚持国家统一地籍管理信息系统建设，瑞典实现了地籍登记覆盖全国与全业务流程的数字化。
新西兰从1978年开始研究开发数字地籍数据库，于1993年开始土地信息系统建设，到1996年7月，全国土地信息系统建设完成并投入使用。新西兰土地信息系统的基础是地籍管理系统，即以土地登记为核心，以地籍图、地籍登记薄册为基本数据的系统，
国外不动产登记的研究(二)
国外不动产登记的三种模式
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国外不动产登记的三种模式【国外不动产登记的研究】
作者：余卫明
来源：《国土资源导刊》2014年第09期
不动产登记作为物权制度的一个组成部分，与一国的政治、经济、文化、历史传统等因素密切相关，因此，各国的不动产登记制度往往具有自己的特点。从世界范围看，不动产登记制度归纳起来大致有三种模式，即权利登记模式、契据登记模式和托伦斯登记模式。 权利登记模式
权利登记模式，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。这一模式为德国、瑞士、瑞典、奥地利、匈牙利等国以及我国台湾地区所采用。
权利登记模式因起源于中世纪的日尔曼，故又称日尔曼模式。在中世纪的日尔曼法庭上，法官为确认土地转让的地点和位置，要求当事人提供土地转让的相关证据，而这些东西往往记载于土地登记簿中。在此情形下，这种登记簿就具有公信力，其记载的事项也有了设权效力，现代意义上的土地登记制度遂由此产生。后来的《德国民法典》则将这一不动产登记模式以法律形式确立下来。
与其他登记模式相比，权利登记模式具有下述特点：一是采用这一模式的国家大多实行强制登记制度，如德国、瑞士、瑞典等。我国台湾地区亦实行不动产变动强制登记制度，例外的情形是建筑物的初始登记与否由权利人自由决定。二是规定登记为生效要件。在此模式下，将登记作为不动产物权变动的生效要件，不动产物权变动未经登记，就不产生相应的物权变动效力。三是登记机关应对登记的内容进行实质审查。四是登记具有公信力。在此模式下，登记簿上登记之事实，纵使在实体法上不成立或无效，也可以其对抗善意第三人。五是登记簿的编成采“物之编成主义”，登记簿主要以不动产标示为构成内容，依土地地籍进行编成。六是登记以不动产权利的静态为主，只记入不动产的权利状态，而不记入不动产权利变动的事实。 契据登记模式
契据登记模式，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。登记的内容主要是当事人之间所订立的关于不动产物权转让的契据，而不是颁发权利证书。法国、日本、意大利、西班牙、葡萄牙、美国的部分州以及我国香港、澳门均采用这种模式。
契据登记模式起源于法国，故又称法兰西模式。法国民法关于不动产变动采用的是意思主义，登记为物权变动的对抗要件。
国外不动产登记的研究(三)
不动产登记制度文献综述
本 科 生 毕 业 论 文（设计）
文献综述和开题报告
姓名与学号
指导教师 陆青
年级与专业 2011年级法学专业【国外不动产登记的研究】
所在学院【国外不动产登记的研究】
不动产登记制度中登记机关的审查制度的研究
一、 国内外现状
首先，涉及到不动产登记必然会有很多相关文件，少则几十页，多则上千页。对此，登记机关应该如何审查这些材料，是一页一页地看清楚审查这些材料的真实性抑或只是形式上确认这些材料是符合规定的，这是登记机关所面对的问题之一。
纵观国内外，无外乎是实质审查或形式审查，归纳起来主要是以法国为代表的契据登记制度、以德国为代表的权利登记制度和以澳洲为代表的托仑斯登记制度。这三种立法例在审查方式的主要区别表现在: 前一种登记制度采用形式审查主义。登记官吏对于登记的申请, 只进行形式上的审查, 如申请登记的手续完备, 即依照契据内容记载于登记簿。至于契据上所记载权利事项有无瑕疵, 则不予过问。后两种登记制度采实质审查主义。登记官吏对于登记案的申请, 有实质审查权, 不仅审查申请必须具备的形式条件, 对于土地等不动产权利变动的原因与事实是否相符, 缴付文件瑕疵, 均须详加审核, 证明无误后方予登记。此外, 采实质审查主义的托仑斯登记制度的一个特点是设置赔偿基金。登记如有遗漏或错误,致使权利人遭受损害时, 登记机关负赔偿责任。登记机关为准备赔偿起见, 特设置赔偿基金备用。 就我国关于不动产登记登记机关审查而言，主要由《物权法》第12条规定。而这一法条并没明确说明登记机关应采取实质审查或形式审查，但确实体现了形式审查的这一趋向。国务院今年通过的《不动产登记暂行条例》对《物权法》有了一些新的补充规定。首先，《不动产登记暂行条例》第16条是与《物权法》第12条相互呼应，没有太大改变；其次，《不动产登记暂行条例》第18条，第19条规定了登记机关可以查验材料的真实性，必要时可以实地考察。由此，笔者认为目前我国的做法是以形式登记为主，必要时采取一定的实质审查。
二、 研究方向
不动产登记登记机关采取形式审查或者实质审查有着不同的效果，也会产生各种各样的问题。从保证登记的准确性和交易的安全性而言，必然是实
质审查更加好，但是实质审查有着一个最大的弊端，登记机关往往面对着厚厚的资料堆，若是每一份文件都要实质审查必然会降低登记机关的登记效率，而且登记机关也将背负沉重的人力和财力的压力。其次，若是采取实质审查，那么还有一个衍生的问题，就是登记机关一旦登记错误，将会承担什么样的责任。从《物权法》第21条第二款看，登记机关登记错误应该要赔偿，且在实质审查情况下，登记机关承担的将会是严格的赔偿责任。
相反的，形式审查就有着高效率，从促进不动产交易而言有着一定的优势。形式审查主要着眼于审查材料是否符合规定，而不查验其真实性，对此，必然会产生登记错误的情况，至于这种错误是否能够避免，是否需要其他制度辅助是更深的问题。
众多学者探讨的是形式审查或实质审查哪个更加有力，也是众说纷纭。笔者想要研究的也逃不出这个范围，由于新出台的《不动产登记暂行条例》在一定程度上明确规定了登记机关实质审查的权利，笔者想要研究的是如何平衡形式审查和实质审查，是以形式审查为主还是以实质审查为主。简单而言，笔者肯定了实质审查和形式审查在不动产登记中共存的必要性，研究的将是主要审查方式是形式审查或实质审查的优劣。
三、 进展情况
从众多学者已经研究过的看，不动产登记登记机关究竟是形式审查还是实质审查关键还是在于审查的内容是什么。
就形式审查而言，登记机关审查的是权属文件等材料，只要确信这些材料是真实的，就予以登记。但是这往往会产生错误，因为涉及不动产物权变动的原因是多样的，形式审查不会审查不动产物权变动的原因，由此，登记机关在审查登记时审查的只是表面的一些文件，很大概率上会遗漏一些相关的重要的信息，也就是说，从程序上而言，登记机关作出的登记行为并没有错，但是在实际情况上却造成了一些错误。而且登记机关的审查登记行为作为一种具体行政行为，在司法审查上，这种情况是合法的，由此会产生一种当事人无法通过行政诉讼获得救济的情况。
就实质审查而言，需要审查相关的一切资料，包括引起不动产物权变化的原因。首先，实质审查必然会降低登记效率；其次，引起不动产物权变动
的原因当事人往往并不是很愿意让别人所知道，因此实质审查常常会触及到当事人的隐私，甚至干预到当事人的意思自治；第三，实质审查加重了登记机关官员的责任，在实质审查情况下，仍然发生登记错误，登记官员将会承担责任，这样一种归责制度将会使得登记官员为了确保登记正确而不断审查，从而使登记效率更加低下。
而在查阅文献中，我看到了很有启发性的观点，目前我国的登记机关不统一，也产生了各种各样的冲突，借鉴国外的经验，有些国家是由法院进行审查，避免登记错误时行政诉讼无法直接获得救济的情况；有些国家设立了公证处，由公证处对一些权属文件等材料进行公证，登记机关对于那些经公证过的文件不必再实质审查，降低了登记机关的审查压力；有些国家由律师或不动产登记代理人对于一些权属文件等材料事先进行确认，登记机关在其基础上进行登记，一旦登记错误由律师或代理人承担责任等制度。这些制度都有一个主题，让审查主体多元化，能够减少登记机关的审查范围，从而提高登记效率。
四、 存在问题
目前存在的问题主要还是登记机关具体应该审查那些材料，是否需要对送审的材料一一审核，详细审核，抑或只是简单的审查这些送审材料的真实性，而不审查其内容。就《物权法》第12条和将要实行的《不动产登记暂行条例》基本都是列举式的列出了一些登记机关应该审查的材料，这产生了几个问题。首先，登记机关是否只需要审查法律规定的材料就可以，从现实情况而言显然是不合理的，那么究竟要审查多少文件材料是不确定的，是否登记机关觉得有必要就应该要审查或者要求当事人补交材料，这就会混淆究竟是形式审查和实质审查。其次，并没有确定哪些材料应该形式审查，哪些应该实质审查，《不动产登记暂行条例》也只是列举了一些情况。由此，我们知道具体如何操作，怎样审查是由登记机关自由裁量的，某些形式审查就行，必要加以实质审查，这会不会给了登记机关不太明确的权利，简而言之就是模糊了形式审查和实质审查的界限，登记机关只要觉得有必要就可以进行实质审查，这在法理上是不甚合理的。所以，最主要的问题还是在于如何平衡形式审查和实质审查。
参考文献
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http://m.zhuodaoren.com/shenghuo358619/
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