经营租房合同备案的目的【一】:租房合同登记,备案材料
篇一：登记备案对于租房协议的影响浅析
登记备案对于租房协议的影响浅析
租赁房屋是否需要进行登记备案？这是困惑许多客户的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度”；第十四条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续”。第十七条：“房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》”以上法律法规确立了房屋租赁合同登记备案的制度。但实务中，许多承租方签订了租房协议，要求出租方配合办理登记备案，却被出租方告知不需要办理此项登记备案，或者会出现出租方找出种种理由不愿配合办理登记备案的情形。那么，房屋租赁协议的登记备案对租赁当事人究竟有无意义？以下做简单的分析。
根据大陆法律有关房屋租赁合同的规定，房屋租赁合同属于诺成合同，即租赁当事人约定的生效要件具备时，且合同内容合法，租赁合同即为合法有效，对合同当事人具有约束力。而有关法律法规规定的“登记备案制度”仅作为行政机关的管理行为，其登记与否并不影响房屋租赁合同的合法生效。即租赁当事人不能仅以租赁合同未经登记备案为理由而主张房屋租赁合同无效。
国家制定登记备案制度的立法目的主要在于两个方面。其一，国家采取房屋租赁登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止出租人违法出租房屋；其二，房屋租赁行为是具有物权性质的债权行为，具有一般债权所不具有“涉第三人”的性质，国家采取房屋租赁登记备案制度，以期更为有效保护租赁当事人及第三人的合法权益。租赁房屋而产生的涉第三人权利亦可分为不需要履行任何登记备案手续即可产生的对抗权利以及需要履行一定登记备案手续方可产生的对抗权利。
承租人享有的针对第三人的“优先购买权”是不需要履行登记备案手续即享有的权利。房屋出租方在租赁期间将其出租的房屋出卖，在同等条件下，出租人拥有优先于其他人购买该出卖房屋的权利，为法律直接规定产生。
但如果出租方违法的“一屋多租”，在先的承租人是否可以直接产生对抗第三人的权利？《上海市房屋租赁条例》第十五条规定：“房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。”因此可以判断，根据法律法规，这种保护并不像前述“优先购买权”属于法定的权利，而是采取“未经登记备案，不得对抗第三人”。即享受对抗第三人的权利的前提，是房屋租赁合同已经按照有关法律法规的规定在规定的部门办理登记备案手续。
由上述举例可知，对于房屋租赁合同的承租人而言，租赁合同的登记备案是对其合法权益保护的法律手段之一。如果不进行租赁合同的登记备案，虽然对于房屋租赁合同本身的生效及履行不会造成不利影响，但因无法对抗第三人，则一旦出现纠纷不利于保护承租人的合法权益。因此，对于承租人而言，需要重视房屋租赁合同的登记备案。篇二：上海市房屋租赁合同登记备案证明办理
上海房屋租赁合同登记备案证明办理流程
2013-05-13 来源：互联网 作者：
内容提要：房屋租赁合同登记备案是确立租赁的一种有效形式。下面是上海市的房屋租赁合同备案的流程。房屋租赁合同登记备案是确立租赁的一种有效形式。下面是上海市的房屋租赁合同备案的流程。
一、办理地点：
区房地产交易中心。
二、办理时间：
周一到周五9：30－11：30，13：30－16：30
三、需携带材料：
1、当事人身份证（出租人和承租人）原件＋复印件；
2、房地产权证原件＋复印件；
3、房屋租赁合同原件；
4、委托书原件＋复印件、代理人身份证原件＋复印件。
四、注意事项：
1、各区到对应的本区房地产交易中心办理；
2、租的房子的产权证上的所有人因故无法一起办理登记备案证明，需要提供委托书。如果产权证上的所有人可以亲自办理，则无需提供委托书。
3、房产不是一人所有，而是二人以上共有时，要提供全部共有人身份证原件＋复印件；
4、委托书一般格式
委托书
兹委托xxx（身份证号：xxx）代为办理xxx（房产地址）的房屋租赁合同登记备案证明的相关事宜。
委托人：xxx（身份证号：xxx）
xxxx年xx月xx日
注意委托书必须用钢笔或签字笔书写，圆珠笔不行；
5、委托书的正规格式可以从服务台免费索取，如果事先准备的委托书由于各种原因不符合要求，可以当场索取并填写正规格式的委托书；
6、身份证必须复印正、反两面，产权证首页（有条形码的）和次页（记载详细信息的）都必须复印；
7、所有复印件都准备两套；
8、所有手写内容必须用钢笔或签字笔书写，圆珠笔不行。
9、准备至少65元现金，其中15元购买三本标准格式的房屋租赁合同，50元登记费；
10、自带钢笔或签字笔，各办事窗口一般都极不情愿出借签字笔；
11、24号窗口可以复印，复印费每张1元，建议提前复印好有关资料；
12、顺利的话，办理时间大概需要1.5至2个小时。
五、办理流程：
1、到服务台表明“我想办理房屋租赁合同登记备案证明”，服务台会给一个排队号，到32-34号窗口等待叫号； 2、32号窗口要求出示自带的房屋租赁合同，一般均被判定不合格。让你填写一份表格，缴纳15元钱，上缴一份出租人和承租人身份证的复印件（验原件）、房地产权证的复印件（验原件）、委托书复印件（验原件）及代理人身份证的复印件（验原件），领取三份打印好的正规的房屋租赁合同，到25号窗口等待（该窗口不叫号，需尽量占据窗口前的有利位置）；
3、从25号窗口领取《上海市房地产登记申请书》并填写，将该表格与出租人和承租人身份证的复印件（验原件）、房地产权证的复印件（验原件）、委托书原件及代理人
身份证的复印件（验原件）一起交给工作人员。如果审定合格，缴纳50元钱，领取收件收据和缴款书收据，7天后来领取登记备案证明。如果审定不合格，详细询问并记录
需要补充的材料，准备下次再来。
4、7天以后，到服务台表明“我来领取7天前办理的房屋租赁合同登记备案证明”，服务台会给一个排队号，到37-38号窗口等待叫号；
5、向37号窗口出示收件收据和身份证原件，签字领取房屋租赁合同登记备案证明。
六、其他：
1、上海市居住证规定的住所证明必须是下面四种之一：（1）购买房产的，提供房地产权证；
（2）租房的，提供房屋租赁合同登记备案证明；
（3）居住在单位宿舍的，提供单位开具的宿舍证明；
（4）借住在亲戚家的，提供亲戚的房地产权证、亲属关系证明、居委会开具的证明。篇三：房屋租赁合同登记备案证明
房屋租赁合同登记备案证明
( )房租登(xxxx)第xxx号
房屋所有权证号
出租人 xxx 与承租人 xxx 双方签订的房屋租赁合同已登记备案。
房屋坐落：xx区xx大街x号x号楼xxx室
出租面积：xxx平方米 房屋用途：xx
租赁期限：xxxx年x月x日至xxxx年x月x日
北京市xx区(县)xxxxxxxxxxx
xxxx年x月x日
经营租房合同备案的目的【二】:办租赁合同备案和临时经营场地使用证明需要的资料
办租赁合同备案和临时经营场地使用证明需要的资料
1：租赁合同原件一式四份。
2：房东的身份证复印件（私人出租需要）
3：转租证明（私人出租需要）
4：经济社营业执照复印件（加盖经济社公章）
5：经济社法人身份证复印件（加盖经济社公章）
6：产权具结书（经济社盖章）
7：经济社消防批文复印件（加盖经济社公章）
8：法人代表证明书（经济社盖章）
9：交房屋租金发发票3个月（要正式的税务发票）
10：办理租赁登记备案申请审批表（街道房管小组长签字）
11：企业流动人员办证情况证明（均禾街需要）
12：经济社近期缴纳营业税，房产税的电子缴税回单复印件（加盖经济社公章） 13：房屋安全签定书（按实际面积收费2元钱一个平方）
经营租房合同备案的目的【三】:房屋租赁与备案
房屋租赁合同的登记备案具有以下特点：
（一）登记备案对租赁合同的效力并无任何影响。不同于房屋权属登记，房屋租赁合同的登记备案不是一个合同成立或生效的要件。因为，房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立，无需由出租人将出租物交给承租人，或由承租人将租金交给出租人；
（二）登记备案不具有对抗第三人的效力。租赁合同的登记备案并不能产生对抗第三人的效力。这种登记只是基于管理城市的社会治安综合治理的目的、基于加强房地产市场的管理的目的、基于防止非法出租房屋和国家税费的流失的目的，而采取的一种行业管理手段，不涉及合同的对抗效力。这一点与房屋买卖、房屋抵押不同。
2、应注意审查出租人是否享有出租房屋的实体权利，否则将导致合同无效。 ① 房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
② 委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③ 共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料
④ 房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
3、应注意审查租赁房屋的状态，否则将导致合同无效
① 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 ② 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
4、应注意审查租赁合同的租赁期限、否则将导致合同无效。
① 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
② 租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
③ 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。
2．房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。
3．房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2、审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。
但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押，未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
租赁合同登记仅具有对抗第三人的效力，未经登记，不影响合同对于双方当事人的效力; 对于房屋租赁合同，如果未以书面形式订立，但出租人和承租人已经开始履行合同的，如出租人交付租赁房屋而承租人接受的，或者承租人交付租金而出租人接受的，租赁合同仍然成立;但是如果双方当事人并未开始履行合同，按照合同法的一般原理，此时双方的租赁协议尚不具备合同的必要形式，租赁合同不成立，更谈不上有效与生效。
其次，双方当事人在签订房屋租赁合同后的30日内，应当持有关文件和证件，到所在县市的房地产管理部门办理房屋租赁登记手续。经房地产管理部门审查合格后，发给房屋租赁证。对此，最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定合同未生效;法律、行政法规规定合同应当
办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，对于房屋租赁合同，由于有关的法律和行政法规都仅规定房屋租赁合同应当办理登记，而未规定房屋租赁合同办理登记才生效，未办理登记不影响房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同自成立时起生效。未办理登记只是使租赁合同不能对抗第三人。
本案中，房屋租赁合同虽然未经登记，但它仍然有效，上诉人(原审被告)关于房屋租赁合同无效的诉讼请求是没有法律依据的，法院的认定是正确的。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。
对于经营性用房来说，签订、变更、终止房屋租赁合同，出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。而住宅用房，暂可不备案，但为有效保护承租人的权益，最好还是登记备案，否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况;同样，出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险。
经营租房合同备案的目的【四】:租房合同备案,交税
篇一：租房是否要交税？ 是收租人交还是承租人交？
租房是否要交税？ 是收租人交还是承租人交？
租房子要交税吗？
买二手房要注意什么？
读者谢小姐问：买二手房应注意什么问题？
回复：买二手房之前，要查看房子的质量有无问题，如是否漏水；还要看房子是否有官司，费用是否交清，户口是否迁出等。另外，一定要在购房合同上注明这些，避免出现问题时可以找到原业主解决。篇二：房屋出租如何缴税
房屋出租如何缴税
龙立培
一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：
1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。
2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。
5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。
6、城镇土地使用税：按当地主管税务机关核定的单位税额征收
二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）：
1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。
2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
5.免征城镇土地使用税。
6.免征印花税。
三、企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款：
1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。
2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。经营租房合同备案的目的。
4.企业所得税：年
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