一：[农村房屋拆迁]2016-2017年广西南宁农村拆迁补偿标准及农村拆迁管理条例
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2016-2017年南宁农村拆迁管理 农村宅基地是农民用于建设自住房屋的土地。农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。
宅基地区位补偿价由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。下面我们就来了解下2016年农村宅基地区位补偿价的计算公式。
房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价 宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积 宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。 宅基地申请条件 1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的; 2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的; 3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。 农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地： 1、年龄未满十八周岁的; 2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的; 3、出卖或者出租村内住房的。 由于各省的规定有些出入，具体还要到当地的土地部门进行咨询后才能确定，总的程序和步骤就是上面所述。 宅基地继承问题 我国土地和房屋是分别实行管理的。根据规定宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。 实践中，农民宅基地的继承问题可以分为下列情况：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地;如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。 继承人是城市居民的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。 使用程序 农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。(来源：今日头条号 爱农帮) 南宁房屋拆迁补偿五大亮点 随着物价的不断上涨，房地产市场“一路高歌”，实施6年之久的南宁市城市房屋拆迁补偿安置系列配套政策(以下简称《旧政策》)已经严重“落伍”。4月10日，记者从南宁市政府了解到，新的《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》(以下简称《意见》)近期已出台，记者采访参与该政策研究的相关专家了解到，与《旧政策》相比，《意见》不仅将拆迁补偿标准提高了，而且补偿方式更为人性化。 亮点一： 房屋搬迁奖提高 由原来最高6000元提高至1万元 《意见》规定：城市房屋拆迁补偿安置按房屋拆迁分户评估价进行协商。被拆迁人积极配合拆迁，在下列期限内签订拆迁补偿安置协议，并按协议约定期限将房屋交给拆迁人的，拆迁人给予搬迁奖励： 1.房屋分户估价报告送达之日起十五日内，奖励一万元; 2.房屋分户估价报告送达之日起第十六日至第三十日内，奖励六千元; 3.房屋分户估价报告送达之日起第三十一日至第六十日内，奖励三千元。 解读：为了鼓励被拆迁户配合城市房屋拆迁工作，新政策中，统一将奖励规定为房屋搬迁奖，并按照搬迁时间将奖励幅度在原来最高6000元的基础上，提高至1万元，既提高了奖励标准，也体现了越早搬迁奖励越多的原则。 奖励采取以户为单位，私有房屋按房屋所有权证计，房屋共有权证合并计为一户;直管公房和单位房屋承租户按租赁凭证计。 亮点二： 选择货币补偿可获更多奖励 在原来补偿的基础上可多获10%补偿款 《意见》规定：被拆迁人在拆迁行政裁决作出前与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议选择货币补偿，且放弃购买拆迁安置小区房屋资格的，拆迁人可在拆迁分户评估价格的基础上上浮10%给予货币补偿。 解读：对于拆迁户来说，选择产权调换的，可按一定比例在安置小区置换房屋。近年来，全国各地城市的拆迁都以鼓励货币补偿为主。新政策中，抛出了“真金白银”，制定出鼓励选择货币补偿的优惠政策。 按照这项新的鼓励政策，假如被拆迁人周先生主动放弃购买拆迁安置小区房屋，选择货币补偿的方式，如果周先生的房屋拆迁分户评估价为30万元，那么他就能获得上浮10%的补偿，也就是说他拿到手的拆迁补偿款将会有33万元。 亮点三： 临时安置补助凸显“人情味” 货币补偿由原来的3个月延长至9个月 《意见》规定：住宅房屋拆迁实行货币补偿的，拆迁人一次性支付9个月的临时安置补助费。 住宅房屋实行产权调换的，从拆迁人将产权调换安置房交付被拆迁人之日起，拆迁人按过渡期最末月的标准，再支付给被拆迁人3个月的临时安置补助费。 解读：“货币补偿的临时安置补助费，由原来的3个月延长至9个月，让人感觉更有人情味了!”一业内人士这样认为。在旧政策中，规定住宅房屋实行货币补偿的，拆迁人一次性支付给被拆迁人或房屋承租人的临时安置补助费，仅仅是3个月的时间。而新政策中，因考虑被拆迁人提出房屋拆迁后，需要一定的时间选房、装修、搬家，而且装修后也不宜马上入住，在此期间需要进行周转过渡，认为旧政策中只支付3个月期限太短。因此，新政策将临时安置补助费延长至9个月时间，更为人性化。 另外，对住宅房屋实行产权调换的，旧政策规定拆迁人支付临时安置补助费的期限为：搬迁之日至产权调换房屋交付之日止，没有考虑被拆迁人产权调换房屋交付后的装修期间，仍未能入住产权调换房屋的实际情况，因此新政策也作了较为人性化的调整。 亮点四： 搬迁误工费改为误工费 由原来的150元/次提高到500元/次 《意见》规定：住宅房屋搬迁费、误工费均按两次支付。因拆迁人责任造成两次以上搬迁的，由拆迁人按实际搬迁次数支付。其中，搬迁补助误工费按每户500元/次。 解读：关于房屋拆迁方面的补助费用，旧政策中的标准是根据2003年、2004年的市场行情制定的。考虑到这几年物价上涨的因素，在综合现行搬迁市场价格、各类房屋租赁价格的基础上，《意见》对拆迁补助费和停产停业补偿费的标准都作了相应的提高。例如，将旧政策中“搬迁误工费150元/次”调整为“误工费500元/次”，调整幅度较大。据介绍，这次的调整还有一个重要原因，主要是考虑到被拆迁人不仅因搬迁要耽误工作，而且因拆迁引起的户口迁移、电话网线迁移、办理拆迁证明、小孩转学等，都需要时间来办理，因此将原来的搬迁误工费改为误工费，并进行大幅提高。 亮点五： 确立最低补偿单价制度 保证困难拆迁户有房住 《意见》规定：具有合法产权的被拆迁住宅房屋，评估单价低于南宁市住宅房屋拆迁最低补偿单价的，拆迁人应按最低补偿单价补偿被拆迁人。 另外，实行货币补偿的被拆迁人、被拆迁直管公房的承租人，符合保障性住房申请条件的，可按规定申购经济适用房或申请廉租住房。符合条件购买拆迁安置小区房屋的，按相关规定申购。 解读：最低补偿单价，是指拆迁人对被拆迁人进行房屋拆迁补偿的最低价格。目前，南宁市一些被拆迁房屋结构较差，年久失修，评估单价较低，而往往这类房屋的所有权人大多数经济状况较差，生活水平低，他们按评估单价所得的拆迁补偿款又很难购买到同等面积的二手房用于安置。那么，政府为了解决这部分人的住房问题，保证他们不因拆迁而降低原有的生活水平，新政策中确立了最低补偿单价制度，规定当被拆迁房屋的评估单价低于新政策中的最低补偿单价时，拆迁人按最低补偿单价补偿给被拆迁人。 其实，这一款的设定，也就是为了保障困难拆迁户房屋被拆迁后的住房问题。最低补偿单价的标准，也就是按保证被拆迁人能在较次的地段购买到二手房的原则来制定，分别不同地段定价。比如，五级地段参考的是目前南宁市经济适用房价格确定，而其他各级地段的最低补偿单价在此基础上参考的是各地段土地价综合确定。
二：[农村房屋拆迁]2016-2017年湖北省农村拆迁补偿标准及农村拆迁管理条例
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2016-2017年湖北省农村拆迁管理 9月2日，湖北省住建厅出台农村危房改造补助新政策，补助对象必须是“住房最危险，经济最困难”的农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户，各地要将农村危房改造分C级和D级两种，按照三个档次确定补助标准。 具体每户的补助标准，由地方政府根据当地实际，按照改造方式等情况具体测算确定。原则上，C级危房改造，五保户、特困户每户补助累计不超过6000元，困难户不超过4000元，一般困难户不超过3000元;D级危房改造，五保户、特困户原则上每户补助累计不超过3万元，困难户不超过1万元，一般困难户不超过8000元。
为规范和加强农村危房改造补助资金管理，提高农村危房改造补助资金使用效益，根据财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部《中央农村危房改造补助资金管理暂行办法》以及我省实施农村危房改造相关政策，《湖北省农村危房改造补助资金管理暂行办法》(以下简称《办法》)于近日出台，明确了资金申请与资金分配、资金使用管理、绩效考评、监督检查等内容。 《办法》规定，农村危房改造补助资金支持对象重点是居住在危房中的农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户。各地应依据农村危房改造方式、建设标准、成本需求和补助对象自筹资金能力等不同情况，合理确定不同类型、不同档次的分类补助标准。原则上C级危房改造，五保户、特困户每户补助不超过6000元，困难户不超过4000元，一般困难户不超过3000元;D级危房改造，五保户、特困户每户补助不超过30000元，困难户不超过10000元，一般困难户不超过8000元。 《办法》强调，农村危房改造补助资金分配使用应遵循科学合理、公正客观，突出重点、统筹兼顾，绩效评价、规范管理的原则，实行专项管理、专款专用，不得用于车辆、通讯设备购置及生活补贴等与农村危房改造无关的支出，不得在补助资金中提取工作经费。 《办法》规定，农村危房改造补助资金绩效考评是对各地农村危房改造补助资金管理工作的综合评价，上一年度绩效考评结果将作为下一年度补助资金安排的参考因素。考评内容包括：地方资金安排，项目资金管理、项目实施效果、违规违纪行为。 《办法》强调，各地住建部门应会同财政、发展改革部门，建立健全农村危房改造工作监管机制。对农村危房改造补助对象的申请、评议、审核、审批意见和实际补助水平等情况，要实行公示公告制度。各地财政和发展改革部门要建立健全农村危房改造资金违规使用的责任追究制度，确保资金按照规定使用。 农村房屋拆迁与赔偿标准(新) 为加快推进城市化进程，推进城乡一体化发展，提高土地集约利用水平，保障建设项目顺利进行，维护拆迁双方当事人的合法权益，规范我市集体土地住宅房屋的拆迁管理，根据国务院、江苏省有关法律和法规，结合本市实际情况，制定了本办法。 章 拆迁管理 条 在本市范围内，因城市建设和发展需要拆迁集体土地房屋及其附属物，并需对房屋所有权人(以下统称被拆迁人)进行补偿安置的，适用本办法。 第二条 在规划建设控制区域内涉及房屋拆迁，取消宅基地安置，由用地单位(以下统称拆迁人)给予货币补偿或定销公寓房安置。有条件的镇(区)可建造小高层或高层公寓房安置。 第三条 城镇规划建设控制区域外农村居民房屋拆迁可选择自建房安置，但应在规划确定的新农村集中居住点建房，鼓励放弃宅基地选择定销公寓房安置。对整村整组征地拆迁的以及无地组拆迁的，一律实行定销公寓房安置。 第四条 房屋拆迁补偿安置按照本办法实行属地管理。 第五条 房屋拆迁涉及的评估、测绘、动迁、房屋拆除的具体工作，须委托具备相应资质并经市行业主管部门核准的单位实施。 第六条 市建设行政主管部门负责动迁补偿等相关管理工作;市国土资源行政主管部门负责拆迁中户籍在册农业人员安置基准面积的认定和宅基地审批管理工作;市物价行政主管部门负责拆迁定销公寓房价格审批、鉴证、仲裁工作。 第二章 拆迁补偿 第七条 被拆迁房屋补偿中合法建筑面积，以合法有效批建面积为准。具体由各镇(区)界定。 第八条 房屋拆迁各类补偿标准和计算方法： 1.房屋重置评估价。按城镇房屋重置价结合成新的评估单价×合法建筑面积。 2002年4月1日前批建的房屋，一宅中的附房以合法批准面积为准，按房屋重置评估价补偿，不作安置。 2002年4月1日后批建的房屋，不再另计附房面积，超过批建的部分按违章处理，不予补偿。不足批建面积的，以实际面积为准。 2.房屋装修评估值。 3.附属物补偿。各类附属物补偿的具体标准由各镇(区)自行合理确定。特殊附属物补偿，由各镇(区)委托物价行政主管部门进行补偿价格鉴证。 4.辅助补贴。(详见房屋拆迁辅助补贴补偿标准表) 5.房屋区位补偿。720元/
三：[农村房屋拆迁]2016-2017年辽宁沈阳农村拆迁补偿标准及农村拆迁管理条例
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2016-2017年沈阳农村拆迁管理 沈阳市人民政府令第47号 《沈阳市村镇房屋拆迁管理办法》业经市政府第五次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。 市 长 慕绥新 二○○○年三月三十日 第一条 为加强村镇房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，促进村镇建设事业的发展，根据《沈阳市村庄和集镇规划建设管理条例》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 凡在本市绕城高速公路以外集体土地上，因村镇住宅，公共公益设施、乡镇企业建设等需要拆迁房屋及其附属物的，均适用本办法。 第三条 村镇房屋拆迁必须符合村镇规划，有利于村镇改造和开发建设。 第四条 市建设行政管理部门是本市村镇房屋拆迁的主管部门，区、县(市)建设行政管理部门负责本行政区域内村镇房屋拆迁的管理工作。乡镇人民政府负责本行政区域内房屋拆迁工作的组织实施。 第五条 村镇房屋拆迁实行许可证制度。拆迁人办理《村镇房屋拆迁许可证》必须向区、县(市)建设行政管理部门提交下列文件和资料： (一)房屋拆迁申请书和拆迁方案; (二)按计划管理的建设项目规划，用地批准文件。 经审查，对符合拆迁条件的拆迁人核发《村镇房屋拆迁许可证》。 第六条 《村镇房屋拆迁许可证》核发后，由乡镇人民政府在拆迁地段公布拆迁人、被拆迁人、拆迁范围、搬迁和拆迁期限。区、县(市)建设行政管理部门在拆迁期限内停止办理房地产交易和其他产权变更手续，并通知有关部门停止办理户口迁入、核发营业执照和房地产抵押登记等手续。 第七条 拆迁人与被拆迁人必须签订房屋拆迁协议书，协议书的内容应包括：拆迁标的物、拆迁范围、补偿形式、补偿金额、安置地点、安置房屋面积、拆迁期限、过渡方式和期限、违约责任等。 拆迁当事人双方由于争议不能签订拆迁协议的，由区、县(市)建设行政管理部门协调，协调不成的，由区、县(市)建设行政管理部门依法作出行政决定。 第八条 拆迁人拆迁房屋必须按区、县(市)建设行政管理部门批准的范围和期限进行，被拆迁人必须在规定的搬迁期限内搬迁。搬迁的期限为30至45天。 第九条 拆迁人拆迁房屋必须按规定对被拆迁人给予补偿。其补偿的条件为： (一)建设规划审批件; (二)土地使用证明; (三)房屋产权产籍证明。 房屋拆迁补偿实行作价补偿或产权调换形式。作价补偿的金额，按拆除房屋的重置价格结合成新计算;产权调换的面积，按拆除房屋的建筑面积计算;居住用房，按原有套型就近上靠标准房屋套型。产权调换的建筑面积与原建筑面积相等的部分，按新建房屋的成本价格与被拆除房屋的重置价格结全成新结算差价;产权调换的建筑面积超过原建筑面积或不足原建设面积的差额部分，按新调换房屋的当地市场价格计算。 拆除违建房屋、超过批准期限的临时建筑、未经批准的附属建筑物和构筑物、无产籍房屋不予补偿。 第十条 拆迁人应对因拆迁造成的农作物、果树、集资联建的公共设施、温室、机井、永久性储藏窑等附属物的损失给予补偿。补偿标准由区、县(市)人民政府根据当地实际情况制定。
第十一条 被拆迁人自行安排拆迁过渡用房的，由拆迁人发给搬家补助费和临时安置补助费，补助费标准由乡镇人民政府根据实际情况确定，报区、县(市)人民政府批准。 房屋拆迁一次性安置被拆迁人用房的，不付给被拆迁人临时安置补助费，只发给搬家补助费。 第十二条 房屋拆迁给企业和个体业户造成损失的，按以下规定给予补偿： (一)由于拆迁造成设备无法恢复使用的，按重置价格结合成新计算补偿费用; (二)易地迁建的，给被拆迁人建设用地补偿按有关法律法规的规定执行; (三)原地回迁安置的，电力补偿按原有用电指标予以恢复;易地迁建的，按原用电指标及拆迁时的配、供电贴费给予补偿; (四)设备搬迁的，按当地货物运输价格和设备安装价格计算补偿费用; (五)因拆迁停工的，按规定给予在册职工拆迁期限内的误工补偿费，给予离退休人员法定补偿。 第十三条 拆迁人必须优先建设安置用房，保证被拆迁人按期回迁。回迁安置期限从乡(镇)政府公布拆迁之日起计算不超过一年零六个月，因特殊情况需要超期的，由区、县(市)政府批准，但最多不得超过二年。 拆迁人安置被拆迁人的居住有房的建设必须执行国家和地方颁布的住宅建设标准，住宅室内平面功能设计必须经过区、县(市)建设行政管理部门审查批准。 第十四条 被拆迁人房屋的安置地点，应根据村镇规划及建设项目的性质确定。原有建筑和新建项目使用性质相同的，应就地就近予以安置;原有建筑和新建项目使用性质不同的，可以易地安置。 第十五条 拆迁人违反本办法规定的下列行为，由区、县(市)建设行政管理部门予以处罚： (一)未取得《村镇房屋拆迁许可证》及未按《村镇房屋拆迁许可证》规定拆迁的，责令其停止拆迁，补办拆迁手续并按照拆除房屋建筑面积每平方米30元至40元处以罚款。罚款额最高不得超过3万元。 (二)擅自降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿、安置范围的，责令其按规定执行，并处以1万元至3万元罚款。 (三)无正当理由超过规定回迁安置期限的，处以1万元至3万元罚款。 第十六条 被拆迁人无正当理由逾期不搬迁的，由区、县(市)建设行政管理部门申请人民法院强制执行。 第十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起拆，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。 第十八条 本办法执行中的具体问题，由市城乡建设委员会负责解释。 第十九条 本办法自发布之日起施行。 根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定：对违法行为给予行政处罚的规定必须公布;未经公布的，不得作为行政处罚的依据。 沈阳征地拆迁律师谈农村征地中的相关问题及对策 农村土地征用中的相关问题及对策 近年来，随着经济的持续快速发展及城市开发建设的加快，城乡结合部的农村的土地越来越多地被征用。土地是农民最基本的生产资料和生活保障，但被征地农民合法权益受到侵犯、征地补偿费用管理混乱、乱占浪费土地等问题比较严重，从而引发各种纠纷，给社会稳定埋下隐患。因此，严格依法征地，完善土地征用补偿安置办法，加大被征地农民就业工作力度，建立健全被征地农民基本生活保障制度及规范征地补偿费分配和管理，才能有效保护农民合法利益，促进经济发展，保持社会稳定。 一、农村土地征用程序： 根据法律法规规定，农用地转为建设用地时所办理的土地征用程序分以下几个步骤。 【第一步】预选符合规划的农用地。 征用农村土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，否则，不得使用该土地。用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，首先应向国土资源、建设、规划等部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 【第二步】编制建设项目可行性报告。 确认农用地可用于建设后，应根据建设部门的要求，编制建设项目可行性报告，并向建设部门提交用地申请，由建设部门审查，符合的，由用地单位按规定缴纳选址规费，建设部门颁发建设项目《选址意见书》。 【第三步】提交用地预审申请。 农用地转用或土地征收经依法批准后，用地单位应持《选址意见书》两年内向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。 【第四步】办理立项等手续。 用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用; 【第五步】提交用地正式申请。 用地单位再持以上各项审批文件，向原作出预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。 【第六步】办理审批手续，批准用地。 由国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。 【第七步】土地征用。 由国土资源局具体负责对农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，办理征地手续。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。以上各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府应拒绝发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。 【第八步】领取用地批准文件。 国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。 【第九步】缴纳出让费，获得土地适用权。 土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。 【第十步】农村土地征用中的相关问题及对策 近年来，随着经济的持续快速发展及城市开发建设的加快，城乡结合部的农村的土地越来越多地被征用。土地是农民最基本的生产资料和生活保障，但被征地农民合法权益受到侵犯、征地补偿费用管理混乱、乱占浪费土地等问题比较严重，从而引发各种纠纷，给社会稳定埋下隐患。因此，严格依法征地，完善土地征用补偿安置办法，加大被征地农民就业工作力度，建立健全被征地农民基本生活保障制度及规范征地补偿费分配和管理，才能有效保护农民合法利益，促进经济发展，保持社会稳定。 一、农村土地征用程序： 根据法律法规规定，农用地转为建设用地时所办理的土地征用程序分以下几个步骤。 【第一步】预选符合规划的农用地。 征用农村土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，否则，不得使用该土地。用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，首先应向国土资源、建设、规划等部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 【第二步】编制建设项目可行性报告。 确认农用地可用于建设后，应根据建设部门的要求，编制建设项目可行性报告，并向建设部门提交用地申请，由建设部门审查，符合的，由用地单位按规定缴纳选址规费，建设部门颁发建设项目《选址意见书》。 【第三步】提交用地预审申请。 农用地转用或土地征收经依法批准后，用地单位应持《选址意见书》两年内向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。 【第四步】办理立项等手续。 用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用; 【第五步】提交用地正式申请。 用地单位再持以上各项审批文件，向原作出预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。 【第六步】办理审批手续，批准用地。 由国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。 【第七步】土地征用。 由国土资源局具体负责对农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，办理征地手续。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。以上各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府应拒绝发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。 【第八步】领取用地批准文件。 国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。 【第九步】缴纳出让费，获得土地适用权。 土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。 【第十步】办理建设项目审批手续，开始建设适用土地。 签订合同并按约缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。 但个别地方在实际操作时，却往往对该程序进行简化，甚至征地程序混乱，由此出现各种期待解决的问题。 二、农村土地征用存在的问题： 1、土地征用程序不到位。 土地征用原本必须按照以上规定，严格按程序操作。而在农村土地征用中，大部分未按规定操作，用地单位往往仅在征得被征地农户同意后，便与村集体经济组织或村民委员会私下订立征用协议。稍民主一点的被征地单位，召开村民代表会议讨论决定，否则，在毫无民主的情况下仅以其它会议的形式甚至个别人以个人意志代替村民代表会议，私下买卖土地。从而导致农村土地征用过程的缺乏公开性、民主性和规范性，严重侵犯村民及村集体的利益。 2、土地征用协议内容不规范。 土地征用涉及多方利益关系，土地征用协议应明确规定各方的权利义务关系。现实中，双方所签订的有关协议往往比较粗糙，土地征用价格往往由双方自行协商确定。涉及土地征用条款的规定比较简单，表述不够明确，内容不够全面。土地征用款只规定总额而未明确土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等项目的具体数额;双方权利义务的规定比较模糊，一般无违约责任条款。由此容易发生纠纷。 3、农村干部违法违纪现象突出。 部分村干部法制意识不强。农民群众对征地程序、补偿安置费标准缺乏知情权、参与权，一些基层村组织拖欠、截留、挪用、私吞征地补偿款，给予被征地农民的补偿不合理或未能妥善安置被征地农民，没有树立依法用地的意识，或独断专行、滥用手中的职权，对征用土地的价格、土地征用款的分配以及用地的性质等重大问题不按规定召开有关会议，由集体讨论决定，缺乏应有的公开性和民主性。有的还私下收取不正当利益，以明显低于市场的价格非法转让土地，损害村集体经济组织的利益，引起群众的不满。 4、被征地农民权益保障方式比较单一。 土地被征后，涉及农民的养老、就业、医疗、培训等多方面的内容。而现在农民权益保障都是采用一次性货币补偿的办法，一旦被征地农民花光了被征用土地的补偿费后，生活就较难得到进一步保障。 5、土地征用款分配不合理。 土地征用款的分配涉及被征地农民的切身权益，土地征用中由于部分村干部违规操作，缺乏公开性和民主性，个别村干部的违法违纪行为无形中损害村民及村集体经济组织的利益，出现分配比例、分配对象的分歧，以致部分村以村民代表会议的形式损害外迁户、外嫁女和离婚妇女合法权益。 三、针对以上问题提出以下解决方法： 1、规范征地程序，严格依照程序征用土地。 建立完整规范严格的财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序、行政裁决程序、仲裁程序、诉讼程序。程序的公开化，透明度增强，让农民群众对征地程序、补偿安置费标准享有知情权、参与权，有效杜绝一些基层政府和村组织拖欠、截留、挪用、私吞征地补偿款的行为，减少被征地农民的补偿损失，妥善安置被征地农民。 2、政府应当正确引导，规范农村土地征用行为。 首先要加强对《土地法》、《农村土地承包法》、《村民委员会组织法》等涉及农村土地及农民利益的法律法规及相关政策的宣传、教育，采取印发宣传资料、制作宣传图版、广播电视宣传等多种形式，开展进村入户宣传，进一步树立依法用地及村民自身的法律意识。其次要加强对农村干部的监督，有效约束权利的滥用。村干部权利过大，随之而来的就是公饱私禳，拉选票，专断等等现象出现。土地征用中确保土地征用过程的公开性、民主性和规范性，涉及村民利益的重大事项，必须经村民代表会议集体讨论决定，未经集体讨论而个人决定的事项如果造成严重后果，一定要依照有关规定追究相应责任人的责任。第三要进一步规范征用协议的内容。协议条款应做到内容全面详尽，表达清晰、不会产生歧义。土地征用协议应当交由当地政府备案。政府部门应聘请法律专业人员审核协议是否明确双方的权利义务并作出专业指导意见供参考，以预防和减少矛盾的发生。第四在土地征用款分配中当地政府部门要教育和引导村干部和村民代表不能随意剥夺和损害其他村民(包括外嫁女、离婚妇女和部分外迁户)的合法权益，充分体现村民的一律平等。 3、长期有效开展对农村土地征用信访件的调查。 农民合法权益是农民依法享有的各种权力和利益。保护农民合法权益，核心的问题就是要解决广大农民群众最关心、最直接、最现实的问题，采取强有力的措施，实现好、维护好、发展好广大农民群众的根本利益，这是我们党“三农”工作的根本出发点和落脚点，更是建设社会主义新农村的内在要求。必须将其贯穿于建设社会主义新农村的全过程。在农村土地征用信访件调查中，对待群众反映的问题要进行换位思考，以人民利益为重，理解善待群众，学会做好耐心细致的思想工作，及时有效地解决问题，防止事态扩大。加大对土地征用中违法违纪行为的处置力度。对于调查中查证属实的案件，形成处理意见，督促其落实并限期办结。对于土地征用中的违法违纪案件，要立案查处，决不手软。 4、因地制宜，采取多种行之有效的安置方式。 农民房屋征收一直沿用城市房屋拆迁补偿标准而没有符合农村农民实际的具体的补偿标准，造成农民利益损害。《土地管理法》第47条第2款虽明确规定，征用耕地的土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍，安置补助费为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍，但这明显带有计划经济的特征。尤其是未考虑到农用地转为非农用地的土地价值的升值潜力，该标准显然偏低，土地或房屋被征用以后，村民丧失了多种赖以存在的生存资本，土地补偿款难以满足其日益增长的基本的生活需要。因此，在征用及安置时，除了货币安置、自谋职业、返还土地用于三产的安置方式外，也可以在征地中只支付农民土地附着物和青苗补偿费，不再支付土地补偿费和安置补助费改由建设标准厂房，产权属村，采用租赁的形式，以获取土地长期收益，或以土地使用权入股，实行股份制经营模式，每年收取红利，增加村集体经济组织收入;还可以由企业开单、政府组织免费劳动技能培训，企业优先安置被征地农民就业，以获得稳定的生活来源。同时探索建立和完善失土农民养老保险制度、医疗制度，确保失土农民获得基本生活来源，从而减少或消除被征地农民的后顾之忧
http://m.zhuodaoren.com/shenghuo790202/
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