房地产权证(一)
房地产权证
一、概念解析
1.过户：
房屋转让后，需要将房屋权利人的名称进行变更，这个变更权利人名称的过程就是过户，又叫更名。（房屋转让包括房屋买卖、赠与、继承、抵账、夫妻财产分割等）
2.过户费：
过户费通俗的讲是指整个过户，即办理《房屋所有权证》和《契证》过程中产生的所有费用。包括契税、营业税、个人所得税、查档费、工本费、交易费、印花税、土地增值税等。
3.普通住宅与非普通住宅的划分
非普通住宅的划分标准：
1）容积率在1.0以下
2）单套面积超过144平米或等于144平米（最新政策调整为168平米以上，但是沈阳各个房产局何时执行需现场咨询）“根据省政府会议精神，沈阳市各个房产局已陆续执行非普通住宅认定面积标准由144㎡调整为168㎡，即从今日开始住宅面积低于168㎡的都属于普通住房。”
3)地税评估总价200万元以上
注：即使房屋评估单价＞11230元/㎡，但评估总价不超过200万元也为普通住宅
二、二手房转让所需要材料
《房证》原件、《契证》原件 身份证原件、户口本原件、婚姻状况证明原件（婚前财产的需要开婚前单身证明） 卖方不能到场办理手续的，提供《委托公证书》原件。经确认的委托人资料.代理身份证原件. 身份证原件、户口本原件、婚姻状况证明原件 买方不能到场办理手续的，提供《委托公证书》原件。经确认的委托人资料、代理人身份证原件。
三、二手房交易流程
查档→核税→下契证、过户、资金监管→下房证
四、过户费用的核算
1.查档费：房屋所有权人是个人的：100元/件 房屋所有权是单位的：300元/件
2.交易费：（正常收费标准是买卖双方各一半）
住宅：房屋建筑面积×6元/㎡
非住宅：房产局核定房价×1%
拆迁户：相同面积部分×3元+差额面积×6元㎡
3.工本费：住宅：80元/件 非住宅：550元/件
4.契税（征收对象：买方）
首次购买90平米以下普通住房，契税按核准价格1%征收；
首次购买 90—144平方米以下普通住房，按核准价格1.5%征收；
非首次购买普通住房，按核准价格3%征收；
购买非普通住宅、非住宅、法人类、赠与按核准价格4%征收。
注：有契税减免的要在交税前提供相关手续；买方贷款的成交价按贷款评估价申报
5.个税（征收对象：卖方）
（1）非住宅：个人所得税=差额×20%或全额×2%
（2）住宅类：对于个人转让过五年家庭唯一住房的免征个人所得税 个人所得税=差额×20%或全额×1%
※于洪区房产局
于洪区件如果档案内有【销售不动产发票】，个税必须按照差额×20%征收，没有【销售不动产发票】，可以按照以下的情况征收
住宅类：个人所得税=全额×1%
非住宅类：个人所得税=全额×2%【房地产权证】
6.营业税（征收对象：卖方；税率5.6%）：
普通住宅：2年以上免征，不足2年的全额5.6%
非普住宅：不足2年的全额5.6%，2年以上（含2年）的差额5.6%（提供不动产发票）
非住宅类：有发票的差额的5.6%，无发票的全额的5.6%
7.土地增值税（征收对象：卖方）个人转让住宅暂免征收，非住宅的按差额30%~60%或全额5%征收。
8.印花税（征收对象：双方)个人转让或购买住宅暂免征收，非住宅的按万分之五征收
五、资金监管
沈阳市所有房产局在办理二手房过户时，都需要进行资金监管，目的在于保证买卖双
交易安全，办理中房主需要预留银行卡号，买方先将购房款存入房产局资金监管账户，待买方新房证下发后，监管账户中的房款将转到房主预留的银行卡内，类似于 “支付宝”。
1、买方全款的：
铁西区最低监管按契证价钱100%监管,其他房产局最低监管额按契证价钱的80%
2、公积金贷款：
买方为市公积金贷款，房主准备招行卡；
买方省公积金贷款，房主准备建行卡，按首付贷款数额监管。
3、商业贷款：
按首付和贷款的数额进行监管，以银行借款合同或审批书为依据。
房地产权证(二)
不同颜色房地产权证的区别
不同颜色房地产权证的区别
房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。
绿证：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。以下情况填写绿证：（1）以出让方式取得土地使用权的；（2）外销商品房；（3）已补交土地使用权出让金的花园住宅；（4）已补交土地使用权出让金的侨汇商品房。
红证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场。 以下情况填写红证：（1）申请集体所有的非农用地登记的；（2）申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。
黄证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：（1）以征用划拨方式取得土地使用权的；
（2）坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；（3）公有住宅出售后的房屋；（4）职工购买的平价房、优惠价房等；（5）补偿所得的房屋。
另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证、黄证、红证颁发前使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自1996年3月1日起已停止发放。
房地产权证(三)
自办《房地产权证》的流程
以下是业主自办《房地产权证》的流程，供您参考： 1、带齐资料到当地财政局开单交契税。
2、到当地房管所开单交测绘费、登记费（到指定的银行凭单交费），以及开确权费通知单、服务费通知单，将确权费通知单和服务费通知单交给发展商，以供发展商汇款。 3、发展商汇款后通知业主，再由业主将已交费的确权费通知单以及已交费的测绘费、登记费单据交到房管所。 4、所需证件资料：《商品房买卖合同》（买方存）正本、身份证复印件、购房发票、完税证明/办证证明、契税票、已交费的确权通知单、已交费的测绘费、登记费单据。 5、等待出证。
办理《房地产权证》需提供的资料：《商品房买卖合同》、购房发票、交易鉴证证明书、完税证明或办证证明、办证申请人身份证、私有房地产权登记申请书（1份）、广东省契税纳税申报表（2份）。 办理《房地产权证》流程：1、带齐资料到当地财政局开单交契税。2、到当地房管所开单交测绘费、登记费（到指定的银行凭单交费），以及开确权费通知单、服务费通知单，将确权费通知单和服务费通知单交给发展商，以供发展商汇款。3、发展商汇款后通知业主，再由业主将已交费的确权费通知单以及已交费的测绘费、登记费单据交到当地房管所，同时需携带办理需提供的资料。4、等待出证。
在东莞如何办理房产证
购房合同已备案的，完税后便可以办理房产证。咨询确权请致电22214254。或可以上东莞市房产管理局公众信息网中的房产交易查询确权情况。办理房产证需要带齐已备案的购房合同、购房发票及完税证明、身份证及复印件，到当地房管所办理。一手房要缴交契税（地方财政收）、印花税（地税收）、劳务费（由2007年5月1号后办理房产证的可免）、测绘费、登记费等（房管所收）。
购房合同，购房发票，住房维修基金，契税，身份证，户口本，结婚证，去房管局办理。
办理房产证本是个非常普遍的生活细节,不过由于东莞一些开发商自律程度低,很多楼盘由于证件不齐等原因,致使房产证迟迟不能办理,这对业主二次流转房产带来了不便。 问:居住在南城的孙小姐咨询,办理房产证到底有哪些步骤,多少天才可以拿到房产证?【房地产权证】
记者采访后回复:在办理房产证的时候,购房者通常会听到“大确权”的说法。什么是“大确权”呢?据介绍,所谓“大确权”,是指开发企业在商品房竣工验收合格后30天内必须办理确权登记手续,并获得《商品房产权权属证明书》。开发商确权之后,小业主才能进行《房地产权证》的办理。
因此,记者建议,购房者在打算申请办理房产证时,可以先从东莞市房产管理局公众信息网上查询自己所购买的楼盘是否已经确权,在确认已确权之后,购房者再提出办理房产证的申请,无疑会节省提出办证申请后的等待时间。
在确认购买单位所有的楼栋已经完成大确权之后,购房者可以从发展商处获取已经由发展商盖章的《房地产交易及权属登记申请表》,并带齐相关证件,就可以前往各房管所申请办理房产证。证件齐全的话,东莞市房管局相关规定办证时间不超过30个工作日。
市民在申请办理房产证的过程中,经常会出现提交资料不齐全的情况,那么,市民在申请办证时,需要备齐哪些资料呢?
购房的付款方式主要有一次性付款和按揭购房两种。
对于一次性付款或是按揭已还清借款的购房者,申请办理房产证时,需要提交的资料包括:房地产交易及权属登记申请表(由开发商和买受人签名申请)、《商品房买卖合同》(如果是网上备案的,提供《商品房备案登记证明书》)、购房发票、完税证明或广东省东莞市房地产销售办证证明、中华人民共和国契税完税证,以及购买人身份证复印件一份。
按揭购房的购房者,需要提供的资料有:房地产交易及权属登记申请表(由开发商和买受人签名申请)、广东省东莞市房地产销售(转让)办证证明、中华人民共和国契税完税证、商品房买卖合同、购买人身份证复印件(两份)、东莞市房地产抵押登记申请表(抵押权人签署意见)。如果是非网上备案的单位,业主还需要提交商品房他项权登记证明及抵押借款合同复印件。 在资料齐全的前提下,房管所在受理申请后,经过绘制房地平面图、初审核对相关资料,并交由市房地产交易所复审相关产权信息,由产权科审批、缮证后,30个工作日内可以出证。 ●交付材料
契税完税证明:目前,在东莞商品房交易过程中,通常是交易双方签订《商品房买卖合同》后,由律师代办缴纳契税,完税之后,购房者即可获取契税完税证明。
房地产交易及权属登记申请表:商品房买卖合同备案之后,购房者即可在发展商处领取。或者从东莞市房产管理局公众信息网上下载填写后,再请发展商盖章。需要注意的是,申请表必须由发展商盖章才有效。
购房发票:如果是一次性付款的,发展商收到全部房款后向购房者提供。如果是按揭购房,则是在银行放款、发展商收到全部房款后,向购房者提供。
《完税证明或房地产销售办证证明》:发展商向业主提供。每户均会有一份《完税证明或房地产销售办证证明》。
东莞业主一手证办理指引
一、一手房产证办理分两种形式
1、一次性结清楼款办证
2、按揭期间办理房产证
二、各种形式的办证，业主需要准备哪些资料？
一次性结清楼款办证
1、《商品房买卖合同》原件及复印件
2、购房发票原件及复印件
3、交易鉴证证明书原件（如没有需向业主收取相关办证费用）（旧区的房可能有）
4、完税证明（契税票）第4联原件
5、办证证明原件（如没有“办证证明”需提供《商品房买卖合同》及“购房发票”的原件及复印件到地税局缴交）
6、业主身份证复印件2份
7、确权单【2005年4月8日（包括4月8日）前备案，备案章没签名的】（确权单到房管所开）
8、《广东省东莞市房地产登记申请书》（业主到房管所拿）
9、住宅专项维修金专用收据原件。（如没有需业主带购房合同复印件到物业管理处填写缴费单，到指定银行缴费）
按揭期间办证
1、《商品房买卖合同》复印件（需有备案章）
2、契税票原件（第四联）
3、《商品房贷款合同》复印件
4、业主身份证复印件2份【房地产权证】
5、缴交相关办证费用
6、确权单【2005年4月8日（包括4月8日）前备案，备案章没签名的】（确权单到房管所开）
7、《广东省东莞市房地产登记申请书》（业主到房管所拿）
8、住宅专项维修金专用收据原件。（如没有需业主带购房合同复印件到物业管理处填写缴费单，到指定银行缴费）
办证流程
1、业主备齐资料，前往中介处办证中心
2、办证员验原件，审核资料.业主填写各类申请表.代收办证费用
3、办证表格办证员送开发商盖章
4、开发商缴交确权费
5、画办证图纸送房管所审核
6、办证员送地税局办理“办证证明”
7、缴交办证费用
8、资料备齐后办证员送房管所审核出证
9、办证员通知业主领证并换取正式发票
办证花费时间
在东莞实际操作交易中，目前办证流程一般都需要4－6个月，有的甚至会长达1年。 如何领证（或领自办证资料）
业主持代收款收据原件.资料签收凭证原件及本人身份证原件亲临领证。
房地产权证(四)
《物权法》74条法条评析
《物权法》74条专门规定了有关停车位、车库的权属问题,明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力,最主要的目的是减少争议、平息纠纷。⑴ 据法条内容可知，立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：一是区分了车库与地面停车场，并规定了不同的归属原则。二是关于小区车库的归属采当事人约定原则，地面停车场直接归业主共有。三是对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足业主的需要。
一、《物权法》74条的得与失
1、物权法第74条之得
首先，《物权法》区分了小区内车库与地面停车场，并采纳了不同的产权归属原则。车库是具有四周封闭的空间，有建筑物的特征；车库的开发成本相对较高，而且其建造成本不一定分摊到整个小区的建造成本中；地面停车场的开发几乎不需要成本，其占用的土地的使用费已经分摊在小区建造的整体成本中。所以在产权归属问题上法律自然应当区别对待。
其次，《物权法》将小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式:出售、出租或者附赠等方式。这实际上是遵循了市场调节原则。开发商建设了车库，所以获得主动地位，以决定是否要保留车库所有权。
第三，《物权法》将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。业主向物业管理公司缴纳的费用是停车保管服务费，物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序，因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，应依法或协议承担相应的赔偿责任。
第四，《物权法》第74条第1款规定了用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，实际是对小区内车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，体现了法律对市场调节的适当干预。
2、《物权法》第74条之失
《物权法》第74条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义，但是同时也有失误或是遗漏。
首先，《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性，会给司法实践中当事人以及法官如何理解带来一定的困惑。
其次，《物权法》第74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主在停车位的买卖、使用、收费等问题上，产生了一系列待解决的问题。⑵
二、实践中我国的小区停车位常见的主要表现形式有六种
第一种为地面停车位,是指开发商在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施,无任何构筑物,可供多人使用,具有开放性的特点。由于是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的地表上,其使用权显然属于全体小区业主共同所有。
第二种是地下停车位,是利用小区地下空间而建造的停车位,内部设有若干个划线编号且没有墙壁隔离的停车位,是对地下空间资源的充分利用,并且能够在空间上独立的存在,将全部转并归属于小区全体业主共有。⑶
第三种为楼房首层架空停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。其归属权实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权,应由该幢楼房的全体房屋单元所有人共同所有。⑷
这三种是我们通常所说的区分建筑物之停车位。
第四种为临时停车位,是法律强制规定开发商按一定比例配建的停车位,是供来访客人或区分所有权人临时使用的车位。由于其公共性和临时性的特点及其功能所在，应当属于全体所有人共有。⑸
第五种形式是地面上的独立车库,其与高层建筑并不相连,故具有结构和利用上的独立性。⑹这是建筑物的所有形态为单独所有。土地使用权是归属于房地产开发商的，由政府与房地产开发商订立《土地使用权出让合同》，从而使房地产开发商取得停车位所覆盖土地的土地使用权。同时在政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物(面积)是计算建筑容率的。这种房地产开发商投资兴建的经营性停车位其产权无疑应归属于房地产权证持有者所有。⑺
第六种形式是利用人防工程改造的地下车位车库。首先，依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第9条规定，小区业主根本不可能对这种利用人防工程的改造的地下停车位的面积进行分摊，所以不可能所有。其次，根据我国《人民防空法》第5条第2款规定，该条规定并不能作为确定人民防空工程归属的依据，再次，这样考虑是出于社会公共利益的需要，这部分空间归国家所有，战时利用也就顺理成章。最后，多部门又明确规定人防工程属于"国有资产"，所有权并不属于投资人。⑻
三、小区停车位归属的理论与争议
目前学理上主要有以下几种观点：
第一种为开发商所有。持该观点的学者认为，小区停车位、车库是可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体，也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体。⑼还有学者认为，停车场、车库和房屋一样都是由开发商投资建造，按照"谁投资，谁受益"的原则，开发商应当享有最初的所有权。
第二种为业主共有。持该观点的学者认为，从功能上看，车位、车库是为了辅助业主实现生活居住的功能。亦有学者认为，按照"房随地，地随房"原则，业主在购买房屋的同时，亦同时购买了房屋及整个小区所占用的土地使用权，无论停车场还是车库，都依附于土地之上，应当随着土地使用权的转移而一并移转给业主。⑽但这一观点也有自己的缺陷，对没有车的业主来说显得不公平。如果法律规定小区车库归全体业主共有，那么开发商势必会将车库的开发成本以及可预见的利益分摊到购房价格中，结果导致房价升高，没有汽车的业主却要"无辜"地承担这部分代价。
第三种为以是否计入公摊面积决定。持该观点学者认为，不能笼统地把小区的车库、车位归开发商所有或归业主共同所有，应当根据小区车库、车位的面积是否分摊到房屋的建筑面积当中来决定，如果分摊到房屋的建筑面积当中则归业主共同所有，否则归开发商所有。其立论在于可以体现公平则。该观点从体现公平的角度而言说服力较强，但是公摊面积的问题涉及专业性很强的建筑方面的技术知识，一般的业主难以清晰该问题，其可行性遭到怀疑⑾
第四种为依当事人约定确定归属。该观点体现了私法自治的理念，但是因为开发商和业主之间地位的不平等，因而实际上是由开发商单方说了算。
有学者认为要确定停车位的归属问题，究其根本还得从停车位的性质人手，若停车位属于专有部分，则房地产开发商可以将其单独出售相应的也可以进行不动产物权登记；如果停车位属于共有部分，停车位应为住宅小区全体业主共同所有。⑿
四、国外和我国台湾地区的理论
1、德国。德国将土地与建筑物视为一体成立一个所有权，因此在建筑物范围内的土地上建设的停车位均归建筑物区分所有权人共有。该国法律规定，建设单位须在建筑区划内设置足够的停车位，即每房屋单元配置一个停车位。同时，德国是唯一一个对于停车位给予明确立法的国家。⒀
2、法国。法国自1950年以后，根据《法国都市计划法》，在新筑建筑物时，建筑者负有于建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。另，区分所有建筑物的居住区域与基地内的停车区域是分别的不动产。因此，住户购得居住区域内的专有部分时，并未同时取得停车位的所有权，必须另行购买。
3、日本。日本现行的《建筑物区分所有权法》并没有关于停车场问题的规定，直到日本最高法院于昭和56年6月18日以判决的的形式确认地下车库为专有所有权客体。日本最高法院认为，建筑物区分所有权的专有部分必须满足构造上的独立性和利用上的独立性两个要件，而地下车库完全符合上述两个要件，因此，地下车库可以成立独立的所有权。
4、美国。美国法律对小区内的车库及停车位所有权的制度设计，遵循两个最基本原则：一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权，二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。⒁
5、我国台湾地区法律关于地下停车位"应视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售"，也是将小区停车位视为共用部分。按是否依法令强制规定为标准，将区分所有建筑物附设的停车位划分为自行停车位、法定停车位及奖励增设停车位三种。自行增设停车位是指开发商在区分所有建筑物内自行增设的符合法律规定的停车位，一般设置于区分建筑物剩余楼地板或法定空地上。法定停车位是指按有关法令强制设置的停车位，其面积由总楼地板面积乘以一定的系数确定。奖励停车位是指主管机关为供公众停车之用，鼓励在建筑物建造时，依法按鼓励系数或一定公式计算，另行增设的停车位。⒂
五，结语
对于74条之完善及方便实践，笔者倾向于借鉴美国和我国台湾地区的立法及司法实践。将区分所有建筑物附设的停车位划分为法定停车位、自行停车位及奖励增设停车位三种。对于法定停车位，规划时就明确其属于开发商的义务，并需要确定一定的比例。此类停车位必须由小区业主使用，业主若需转让，也限定在小区业主之间转让。如果在满足了业主需求后，还剩余的停车位，在小区业主委员。会或者大多数业主同意的情况下，可以由物业公司对外出租，但是，租期为不定期，一旦有业主需要，必须收回。对于自行增设停车位可以由开发商对外出租，所得租金归全体业主所有。对于奖励增设停车位，实际上是公共事务所需的停车位。总之，采用台湾地区的停车位权属归属模式，既可以维护小区业主的停车位需求，也能很好的调动开发商修建停车位的积极性，值得我国在规划物业小区停车位权属归属时参考。⒃
注释：
⑴韩晓利：《论居民小区停车位、车库的归属与利用》，载《研究生法学》2007年第4期
⑵韩晓利：《论居民小区停车位、车库的归属与利用》，载《研究生法学》2007年第4期
⑶黄志：《论小区停车位归属权-从物权法的角度》，载广西政法管理干部学院学报2007年第9期
⑷同上⑶
⑸季敏：《小区车库类型划分及权属确认》，载河南省政法管理干部学院学报2007年第4期
⑹田韶华，罗曼秋：《小区停车位及车库的权属分析》，载《边疆经济与文化》2009年第1期
⑺马璨：《商品房住宅小区停车位（场）产权归属之我见》，载《法治在线》
⑻刘传刚、李雪媛：《小区停车位归属法律分析》，载《理论界》2009年第8期
⑼王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》2006年第5期
⑽金凤：《略论住宅小区车库的权属》，载《贵州师范大学学报》2004年第4期
⑾陈蕤 ：《小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定》，载《人民法院报》2004年2月22号
⑿程建乐、朱章程：《论建筑物区分所有形态下小区停车位的权属》，载《法律适用》2009年第7期
⒀全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《物权法（草案）参考》，中国民主法制出版社2005年版，第247页
⒁余津丞，《借鉴台湾的立法经验完善我国小区停车位权属架构》，载《法商论丛》2009年第四卷
⒂卓洁辉：《区分所有建筑物附设停车场的比较法研究》，载《中外房地产导报》2003年2月
⒃同⒁
作者简介：董敏（1987-），宁波大学法学院在读研究生。
http://m.zhuodaoren.com/shenghuo352456/
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