园区发展政策瓶颈(一)
传统产业园区发展遭遇瓶颈 智慧园区建设成趋势
传统产业园区发展遭遇瓶颈智慧园区建设成趋势 我国自上世纪80年试行推广产业园区的建设模式，多年来获得快速发展，不少沿海地区通过新建产业园区的形式，已经成为了全球制造业的中心，于是各地纷纷加速推广，经济的快速发展也掩盖了其中近乎不合理扩张所带来的矛盾。特别是在当前国际需求环境不景气的情况，我们赖以生存的制造业也步入困境，因此原先推动产业园区发展的因素已然发生变化，传统产业园区遭遇发展瓶颈在所难免。
据前瞻产业研究院发布的《2016-2021年中国智慧园区建设趋势前瞻与投资战略规划分析报告》显示，从数量上看，截至2014年底，我国共有国家级产业园区477家，包括215家经济技术开发区、115家高新技术产业开发区以及147家其他各类国家级产业园区；省级产业园区1167家，市级产业园区数不胜数，平均每个城市拥有4.8家省级及以上产业园区，可见我国产业园区存在比较严重的供给过剩情况；此外，招商通数据显示，2014年，我国产业园区整体空置率高达43.2%。即使在商务发达的上海，商务园区的空置率也超过10%，部分园区空置率超过20%。
图表1：2014年我国产业园区数量（单位：家）
资料来源：前瞻产业研究院整理
综上所述，我们原先经济快速发展依靠的基石已经不再是“香饽饽”，反而成为了当前经济转型时期的历史遗留问题。不可否认，当前，园区已成为各地政府承载聚集式发展产业的重要载体，并以此来应对在全球经济形势复杂，国内全力加快转变经济发展方式、调整经济结构的背景下面临的各项问题。在园区探索新型工业化、城镇化的发展过程中，信息化建设对于争夺高端产业发展要素、加快科技自主创新、促进产业转型升级、完善民生保障体系、打造园区独特品牌中具有关键意义。随着信息化走向更广泛、更深入、更智慧，信息化如何支撑园区发展战略、信息化如何应对园区核心业务的需求、如何应对新一代信息技术的冲击等方面成为园区面临的共同课题。
智慧园区正是国内各类成熟园区转型升级的典范，智慧化不仅提升园区吸引力，而且促进园区可持续发展，给予了战略性新兴产业发展的基础，顺应信息技术创新与应用趋势，这是传统产业园区所不具有的。目前国内不少地区智慧园区的兴建还只是在规划当中，但不少发达沿海地区产业园升级计划正在紧锣密鼓的进行当中，其中上海地区自2014年开始，已公布两批智慧园区试点名单，目前第三批智慧园区试点单位推荐工作正在进行中，张江高科技园区也荣获了2013年中国智慧园区发展水平评估第一名。
从全国范围来看，智慧园区投资建设模式主要包括以下几种：
1、由园区管委会推动的“智慧园区”建设
由园区管委会推动的“智慧园区”建设特点主要有两个方面第一，智慧园区建设的规划涉园区城市建设的方方面面，并且进行了完整的“智慧园区”建设的规划，并且有明确的“园区城市”建设的项目和项目推进时间表，其中的典型代表就是连云港"智能徐圩"等，整个"智能徐圩"建设的商业模式是以政府为主导市场运营为辅对整个城市进行高效的建设；第二，主要资金来自于政府投资，往往不考虑资金回收周期与投资收益，完全是出于对公共服务与形成品牌效应的目的进行建设。
2、由运营商推动的“智慧园区”
运营商推动下的"智慧园区"建设的商业模式，最大的特点是以运营商为主导来推动园区管委会进行当地“智慧园区”的建设。其中厦门的无线城市，以及广东汕尾的“智慧汕尾”就是其中典型代表。运营商推动"智慧园区"建设商业模式的最好的好处就是，能很好的建设“智慧城市”的智能管道和智能平台，其缺点就是由于受限运营商的业务范围，在某些运营商业务无法覆盖的领域无法形成真正的智能化的建设，且不能做到真正的集约建设，存在大量资源浪费或某家运营商垄断园区驻地网，造成新应用与新技术推广难以实现或新技术或新应用推广成本大幅度增加情况发生。
3、由各种厂商推动的"智慧园区"的建设
厂商推动下智慧园区建设的商业模式，最大的特点就是整个园区的智能化规划设计中通常所设计的领域都比较少，定义也比较狭小的，也就是我们经常看到，在智慧城市的目标拆分与落地时，被落实为智慧医疗、智慧生产、智慧交通、智慧政府等比较大概念的行业应用。推动这种商业模式建设的主要厂商有国外的IBM，国内的贝尔信，典型城市代表就是昆明和天津。
4、在园区管委会支持下组建专业第三方公司推动的“智慧园区”
在园区管委会支持下组建专业第三方公司推动的"智慧园区"建设的商业模式，最大的特点就是具有自主权，受到制约的因素较少，投资建设都较灵活，能够针对需求的变化快速做出响应和调整。这种商业模式在国内还是一种全新的模式，但是在国内外已经有很多成功案例，如松岛新城、上海临港、上海张江等。松岛智慧新城主要建设了楼内服务、商业服务、全城服务，为松岛新城的城市管理、经济增长、提高市民生活质量、实现可持续发展做出了贡献。整个松岛"智慧新城"的商业模式是以一家运营公司运营为主，一家服务公司服务为主，相辅相存，共同合作的方式对整个新城进行高效的建设。
根据对在以上四种投资建设模式分析，我们可能会更推崇第一种或者第四种投资建设模式，因为由政府自主推动"智慧城市"建设的商业模式可能更有助于智慧城市的建设的科学性、全面性。但是政府制定一个规划会受到多方面因素的制约，如资金的制约、产业结构的制约、人才的制约等各种制约条件。
而第四种投资建设模式，企业自主经营，受政府的多方面因素制约少，只要做好统一规划、做好统一管理，同时又具备园区政府政策支持背景，刚好弥补了第一种模式的政府制约缺陷，是目前园区管委会管理智慧城市建设采用的一种投资建设模式。
本文作者：许志新（前瞻网产业研究员、分析师）
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园区发展政策瓶颈(二)
对破解制约当前工业园区发展的瓶颈问题的调研与思考
对破解制约当前工业园区发展的瓶颈问题的调研与思
考
2008-10-27
最近，我们对我市市县两级开发区和部分乡镇工业小区进行了调研，并赴益阳、常德两地进行了考察。通过调研与考察，对当前制约我市园区工业快速发展的一些因素有了一定的了解，并对解决这些问题提出了相应的对策措施。
一、我市工业园区的现状
全市现有市级开发区一个，县级开发区5个，乡镇工业小区14。其中县市以上6个开发区中经省政府批准的省级开发区1个，经国家发改委2005年终审批准的省级开发区3个，以产业园形式客观存在的2个。至2007年底，全市工业园区规划面积共计85.32平方公里，其中娄底经济技术开发区规划总体规划面积43.9平方公里。目前全市已开发15.7平方公里，入园工业企业156家，其中规模以上工业企业68家。去年园区规模工业企业共完成工业总产值183.1亿元，占全市规模工业总产值的31%,实现利税16 .61亿元，占全市规模工业利税总额的28.8%。纵观这几年的发展，进步较快，已成为娄底工业重要的增长极。主要表现在：
1、热潮高涨，总量逐步放大。自2003年特别是2005年以来，全市掀起了新一轮园区发慌展的热潮。我市开发区经济总量可以说是从零起步，成几何级数增长。2007年全市园区工业实现增加值40.28亿元，比上年同期增长1.04倍，比2005年增加了28.4倍。占全市规模工业增加值比重达到了23.8%，比上年同期增加了18个百分点，比2005年增加了23个百分点。其中市经济技术开发区发展较快，规划配套较好、管理比较到位，成效较大。短短的四年多时间，坚持
科学发展，累计引进项目100余个，合同引资突破60亿元。2007年新引进项目达20个，合同引资近30亿元，全年财政收入突破了1.6亿元。目前建成投产项目65个，规模以上工业总产值达20.6亿元，是2003年的40倍，对全市规模工业经济贡献率也达到了4%，预计2008年地方财政收入将达到2.2亿元，占全市地方财政收入的6%。
2、势头强劲，劳动生产率明显提高。最近几年我市加大力度对园区规范和配套设施的改善，各个工业园区都取得了实质性突破，发展势头逐年趋好。并且，随着科学技术的不断进步和对工业企业管理的加强，园区企业的工艺和管理技术水平先进性逐步显现出来，园区规模工业全员劳动生产率显著提高。2007年，全市园区规模工业人均实现现价工业总产值92.3万元,是全市规模工业的1.86倍，比上年增加49.8万元,增长54%;人均实现工业增加值20.3万元,比上年增加10.2万元,增长50.24% 。
3、来势喜人，企业盈利水平逐步向好。2007年,全市68家园区规模工业企业实现盈亏相抵后实现利润10.04亿元,比上年同期增加9.46亿元，增长15.2倍，虽亏损企业由原来的2家扩大到了现在的8家，亏损企业亏损额从去年的77万元增加到了1854万元，但亏损面和亏损比例明显好转，企业盈利水平明显得到提升。
二、当前制约我市园区工业发展的瓶颈问题
尽管我们在短短的四年内取得了很大的进步，但与常德益阳相比，无论是经济总量还是区域布局等方面均与之相距甚远，发展后劲也后劲令人堪忧，作为推动娄底工业经济快速发展的最重要的增长极尚未形成。目前面临着以下瓶颈问题：
1、存量土地紧缺使项目引进欲上不能。这是目前严重制约园区发展和工业项目引进的一个最为突出的问题。目前我市每年的全部用地指标在3000多亩，下到开发区的更少，据测算，全市土地储备要在8000亩左右才能基本保证市、县6个开发区的开发，现在实际相差达6000亩。而事实上，目前我市一些园区每年多的只有600亩，少的仅150，不够做一个项目。这几年，各园区靠原来储备的一点“老本”早吃完了，没有新的土地储量，再好的项目也入不了园，来谈的的项目只得因此而落空。
2、融资艰难使园区建设发展供血枯竭。大发展需要大投入。推动园区发展，有两项工作至关重要：一是做配套，二是做企业。无论哪一项工作都需要大量资金。先说设施配套，这主要是当地政府的事情，根据各园区情况这一项投入约在3-8亿元不等，由于市县两级财政艰难，因此争取银行贷款成为主要融资来源，而目前除国家开发银行外，其它各大银行很难贷到款，前段各个开发区都已从开发区都已从开发银行贷款1亿元左右先期作了投入，后期随着还贷压力的增加和国家紧缩银根将使贷款难上加难。冷水江市是我市财力最好的县级市，其开发区的配套投入都欠帐甚巨，开发区连几条主干道都修不下去，无奈之下，只得向入园的天宝紧固件、金鹰服饰、三A化工等企业借资5850万元，企业哭笑不得，叫苦连天。至于其他几个县级开发区更是捉襟见肘，其状况可想而知。再说企业扩大再生产融资问题，调研中各开发区除三一重工之外的所有企业都无一例外谈到融资难问题，并对此表示了极大的不满。特别是一些从东南沿海发达地区引过来的企业老板，与以前冰火两重天的融资现实使他们后悔不迭，意见甚大，甚至产生亏本撤离的念头。目前中小企业基本不能从银信部门贷到资金，银信融资形同虚设，一批拥有好项目、有着好前景的中小企业因资金瓶颈而不能迅速做在做强，更有甚者，市经济开发区有2家企业因资金断链而倒闭。更有甚者，由于缺
乏资金，企业用于生产技术改造，更新设备、新产品开发、扩大生产规模等方面的投入逐步减少，企业技术创新能力薄弱，产品的附加值和科技含量低，产品难以更新换代，市场营销网络难以健全，企业难以做大做强。
3、体制机制不顺使园区发展举步维艰。体制机制方面主要存在三个层面的问题。一是从上层看，全市没有一个统一归口的工作机构。市里有一个领导小组，但下面园区有事几乎不可能找到领导。发改委设了一个园区办，但只有审批职能，没有任何实质性的活动，且一个科室去协调管理处级配套的开发区显然不现实，园区实际上处于“无人管理”的状态。二是从中层看，园区的管理体制五花八门。有的是区政合一的“准政府”模式，有的是名义上以经济建设为主，实际上是无任何职权的协调办事模式，有的是上级政府的委托机构，有的是本级政府的派出机构，有的甚至连名份都没有。管理模式直接影响工作实效，有名无实的管理模式式使园区工作困难重重。如冷水江开发区采用协调办事模式，因地处三镇交接地段而又没有相应的职权每年光是协调矛盾需要多支付的协调费用就达500万元以上，并且工作效果还得看人眼色，每推进一步都颇费周折。三是从下层看，很多开发区内设机构不规范。我市各开发区由于没有上级职能部门的派驻机构或授权不到位，很多事情难以真正“封闭运行”，审批手续繁琐，政务环境不优，一个项目从立项、环评到报批、报建，没有半年以上拿不下来。涟源入园企业主反映，“办证可以办死个人”。娄星区开发区曾为一个企业跑了200多个科室，盖了40多个章。而在益阳，园区项目从启动到投产平均周期仅需7个月。
4、园区配套滞后使园区企业发展成本巨额增加。一是基础设施配套滞后。如新化的入园企业主为水电的问题苦不堪言，反映强烈。冷水江开发区的天宝紧固件因项目建设的需要不得不垫资修路，待项目建成后又必须二次修路，成本大
幅上升。金鹰服饰因员工上下班的交通问题和物业管理等问题成本也有所增加。二是物质生活和精神文化配套设施滞后。企业反映，这不仅千万职工生活极为不便，生活成本大幅增加，而且给企业带来了“人才危机”，主要表现在外面的人才“引不进”，里面的人才“留不住”。市开发区星源电器阮总反映，他们因招不到人只好花“血本”挑选员工送出去进行培训，而培训好的人也留不住，一个重要原因就是市开发区餐饮、文体休闲等配套设施跟不上，职工下班后无处可去，生活单调乏味。三是物流配套滞后。市开发区几家企业主要反映，他们不少货物不得不通过长沙物流公司中转，既浪费时间，又千万物流成本大量增加，有时还因耽误生产进度，千万合同违约而吃官司赔钱，因此感到在娄底创业很不方便，很不畅快。石门工业区五江保温瓶厂吴总反映，由于物流不畅，他们所需要的由涟钢生产的板材需要通过长沙再购回来，每吨增加运输成本多达160多元，每年需要为此多付出成本超过200万元。
5、产业支撑乏力使园区发展前景不容乐观。目前我市园区的企业普遍规模较小，档次偏低，暂时还拿不出叫得响、优势突出的主打产业。在产业布局上缺乏有序的产业规划，在招商引资上缺乏目的性，有点“饥不择食”，不是围绕产业找企业，而是先引进企业再找生产。这使园区发展陷入一种无序状态，往往机械、食品、电子、化工、能源、环保等各类企业混杂，摆布混乱，各类产业单打独斗，生存成本增加，发展难度增大。我们这次看到的常德灌溪开发区着力发展以中联重科为龙头的现代装备制造业，预计2008年年底投产的中联重科建筑机械起重机技术扩改项目可年创产值30个亿，而依托这一企业，又相应引进长沙中德、迪格物贸、浦元机械、唐桥机械和多田野等5家配套企业和17家上下游企业，建成了年产值10多亿元的中联重科产业配套园，真正形成了以中联重科为龙头的机械制造产业集群。比较而言，我们的园区既缺乏这方面的思路和务实
园区发展政策瓶颈(三)
产业园发展的四大瓶颈及三个转型方向？
国务院43号文和62号文后，产业园发展的四大瓶颈及三个转型方向？【园区发展政策瓶颈】【园区发展政策瓶颈】
【导言】
随着43号文和62号文的发布，中央政府已经要求和产业园区主体分家，提出了PPP的模式。但到底通过什么样的合约推动产业园区的开发，这可能是我们未来要面临的任务。
【正文】
在近日举办的“2015中国产业地产高端论剑暨上海产业园区沙龙第四期”活动上，来自上海经信委工业区管理处的处长周强谈到，原来的产业园区开发主体都是国有，是政府的亲生儿子。“随着43号文和62号文的发布，中央政府已经要求和亲生儿子分家，提出了PPP的模式。但到底通过什么样的合约推动产业园区的开发，这可能是我们未来要面临的任务。”
周强认为目前产业园区发展，就上海而言，产业园区已经成为上海发展“四新经济”的重要载体，而产业园区同时还面临着几大瓶颈：一是开发团队的瓶颈；二是资金方面的瓶颈；三是产业发展的瓶颈；四是机制和政策的瓶颈。
周强认为，在产城融合的新时代，产业地产已经成为重要的切入口；而产业地产的未来也将迎来黄金时代，不仅是黄金十年，很可能是黄金二十年。
那么，未来产业园区该如何抓住这样的契机，该往哪走呢？
周强为未来产业园区的发展给出三个可能的转型方向：一是向前端的一级开发延伸，参与产业园区的一级开发；二是向后端运营管理延伸，更【园区发展政策瓶颈】
多在招商、运营、管理和服务方面予以突破；三是创新产业园区发展的投融资模式，产业地产的发展要产业和地产一手牵两头，一手是产业，一手是金融。
以下为上海经信委工业区管理处处长周强演讲实录（实录未经嘉宾本人确认）：
尊敬的各位来宾，大家下午好！为加快推进产业园区的转型升级，发动社会各界共同参与和支持产业园区的转型升级工作，今天我们在紫竹高新技术产业园区举行2015年中国产业地产高端论剑暨上海产业园区沙龙第四次会议。出席今天会议的有上海产业园区的各个开发机构、中介服务机构、金融机构以及部分区县和街镇相关部门的负责人，还有部分新闻媒体，让我们对他们的到来表示热烈的欢迎！
今天会议的主题是“信心”和“寻路”，为了凝聚信心，探寻产业发展的新路。
一、产业园区将成上海“四新经济”发展重要载体
众所周知，上海目前正在加快“四个中心”的建设，去年中央又要求上海进一步加快建设具有国际影响力的科技创新中心，这是习总书记对上海提出的要求，通过创新驱动发展推动经济的转型升级。产业园区作为上海经济发展的重要载体和发展空间，上海现在正在做2040年的规划，意味着上海整个城市的功能要持续升级，也要推动经济的转型，产业园区将成为上海建设科技创新的一个重要承载区，成为上海发展新技术、新产业、新业态、新模式“四新经济”的重要载体，将成为推进土地节约集约利用和城市转型发展的重要示范区，这是我们产业园区承担的重要使命。
上海产业园区前三十年的发展取得了一些成效，目前我们面临的重要任务就是要打造产业园区的升级版，这个升级版是什么样的我们都在探索。去年以来上海市提出了一系列关于加快本市产业园区转型升级的新要求，也发布了上海市园区转型升级的三年行动计划，开展转型升级的试点，并在全市推动这项工作。
二、产业园区发展面临四大瓶颈
推进园区转型升级的过程当中，产业园区的发展面临着四大瓶颈： 一是开发团队的瓶颈。产业园区发展的关键是开发团队的经验，今天来了很多产业园区和产业地产开发领域非常有经验的企业家。
二是资金方面的瓶颈。去年9月份国务院发布了43号文，针对地方债务进行了刚性限制对于未来产业园区的开发带来了很多资金上的制约，我们怎么突破也是未来产业园区的转型和产业地产的开发需要面临的一个重要问题。
三是产业发展的瓶颈。随着互联网的发展，如果所有的产业不跟互联网结合起来，将来的发展前景可能是非常悲观的。随着云计算、大数据以及移动互联网的发展，我们产业的发展对于园区空间的需求现在已经发生了非常大的变化，园区发展最终是要服务企业的发展，这些企业的形态、业态和模式已经发生了新的变化，要和我们园区的经营者紧密结合。
四是机制和政策的瓶颈。开发区的体制机制应该是怎样的，产业地产的政策应该是怎样的。过去三十年的发展和现在面临的形势已经有了很大的变化，规划的政策、土地的政策，包括62号文税收返还的政策都已经发生了非常大的改变。面临着这样四个瓶颈，我们的产业地产该怎么发展，
我们的产业园区该怎么转型升级，这是我们今天要探讨的课题。
为了突破这些瓶颈，共同迎接挑战，上海搭建了推动产业园区与社会各类机构互动交流、合作共赢、共同发展的平台。去年9月份搭建了上海产业园区沙龙这样一个平台，就是为了动员社会各界力量共同推进产业园区的转型升级，在这个平台上面把社会各界金融的力量、开发建设的力量跟我们规划设计和运营的力量这些在产业园区开发的所有力量集聚在产业园区平台，大家共同推动产业园区的转型和升级。到目前为止是第四期，第一期做的就是推动产业园区和优秀开发主体的对接。原来的开发主体都是国有的，是政府的亲生儿子，随着43号文和62号文的发布，中央政府已经要求和亲生儿子分家，提出了PPP的模式，到底通过什么样的合约推动产业园区的开发，这可能是我们未来要面临的任务。优秀的开发主体对于我们来说是非常重要的，到底怎么和原有的政府亲生儿子产业园区做好对接？这可能是我们要考虑的，第二期沙龙的主题就是以产业地产转型发展作为主体。第三期沙龙的主题就是金融助力产业园区的发展。
http://m.zhuodaoren.com/shenghuo324653/
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