业主委员会运作中存在的问题(一)
重庆市业委会运作中存在的问题及对策研究
引言
（一）研究背景
从90年代初开始起步距今已10年，重庆随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。随着国民经济宏观管理体制的改革，成立业主委员会是行业发展的需要。目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。然而，重庆市业委会还处于发展的初级阶段，运作中存在很多的问题，需要我们去解决。业主委员会运作的规范化是业主居住的有力保障，有利于建设和谐重庆。
（二）研究目的与意义
业主委员会（以下简称业委会）是由物业管理区域内全体业主所选举的业主代表组成，代表和维护全体业主合法权益的组织，现实中存在的问题导致业委会大多还没有充分发挥其应有的作用。分析这些问题及其产生的原因，并找出对策，对于业委会的运作和推动我国物业管理的健康发展具有重要意义。
（三）内容与方法
本文研究的主要目标是，通过调查研究，了解业委会运作中存在的问题，并且分析这些原因，找出解决的方案、对策。本文研究对象主要讲解重庆市业委会，拟采取的研究方法主要是文献研究。查阅重庆市有关市场细分、管理策划等相关理论资料，然后结合重庆实际情况展现出来，进行模拟分析，形成相关的理论体系，以更好地解决相关理论问题。
通过研究，希望能够解决现有的一些业委会运作中的问题，让业委会的运作规范化，推动社会的发展。
一 重庆市业委会运作的现状
（一）调查目的
首要目的是了解基本情况，找出业委会运作中存在的问题，该如何去解决。去制定相应的对策方案。
（二）信息来源
业主委员会是全体业主基于建筑物区分所有权，依照法律法规规定，通过业主大会选举产生，维护全体业主在物业管理活动中合法权益的社区自治组织。成立业主委员会等类似组织代表建筑物区分所有权人的共同利益，实现对区分所有建筑物共有部分的共同管理权已经为各国立法和实践所普遍肯定。我国自1994年颁布施行《城市新建住宅小区管理办法》，要求在新建住宅小区逐步推行社会化、专业化的管理模式，并成立住宅小区管理委员会(业主委员会前身)以来，涉及业主委员会的各类法规规章以及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)先后出台，但由于尚未形成完善的规范体系，加之业主委员会自身运作不尽规范，监督体系不够完备等，实践中业主委员会与业主、业主大会、物业管理企业、居民委员会等的关系难以有效协调，产生了诸多冲突和矛盾。本文拟在综合分析我国业主委员会存在现状的基础上，结合系统的司法案例统计和数据分析，研究业主委员会所涉各类冲突的类型、成因以及裁判情况，分析冲突反映出的实质问题，并进一步提出整合社会资源，健全对业主委员会实际运作及纠纷解决的立法、司法、行政和内部规制体系的建立。
据中国物业管理资源网，分析结果显示，在《物权法》中虽已明确指出了业主、业主委员会和物业公司应有的权利和义务，但在被调查者中了解其内容的只占24%，多于半数的调查者知道国家已颁布《物权法》但不了解其内容，有25%的业主不知道《物权法》的存在；此外，被调查者中知道自己拥有哪些权利的只占16%，55%的业主不清楚自己拥有哪些权利；对于物业公司应尽的义务这一方面，只有1/5的被调查者基本知道，4/5的被调查者知道不多或没有听说过；在对业主委员会工作监督上，只有9%的调查者主动监督过业主委员会工作，这些从总体上反映出业主在维权方面的要求并不强烈。业主对业主委员会工作监督不足可能会造成业委会成员滥用职权，导致业主委员会畸形发展，业主委员会在这种业主对自有权利不明、行使权利不利的条件下发展起来，势必会缺少内部动机，这也预示了它的发展建设将是一个长期的过程。
（三）调查方法
本次调查方法主要是举例说明。是一种比较合符实际的方法。
1、物管合同曝光，公共收益“三七分成”
小区业委会本是为业主服务，业委会主任却在物管公司领取3000元/月/人的工资报酬——九龙坡区石坪桥地博春天小区发生如此荒唐之事。此事被报道后，引起众多市民关注：收了物管的钱，还怎么为业主说话？此外，业委会成员的工作，是纯义务，还是有所补助，而补助又从何来？
“根据物管条例规定，物业公司不能与业委会及其成员有任何经济利益往来；因此，在提供3000元工资这事上，我们物管方的行为肯定是违规的，要承担责任——不管是对方‘要挟’我们，还是我们主动联系对方。”百事兴物业公司常务副总冯先越和物管经理屈代成介绍，“业委会有一定的工作补贴，但只能来自小区广告费、停车费、场地出租费等公共利益。”
随后，冯先越拿出物业公司与业委会签字盖章的物管服务合同——合同中明确注明：“本物业管理区域内属于全体业主所有的公共露天停车场及其它物业共用部分、公用设施设备”，虽委托乙方（物管方）统一经营管理，但“露天停车位、场地出租及广告位出租收入，按3比7（业委会3成、物管方7成）分配（次月25日前结算给业委会）”。“乙方在经营管理公共项目时产生的一切费用，由甲、乙双方共同承担，其业主享有部分用于业主委员会的日常开支和办公支出，剩余部分经业主同意可合理另作他用”。“根据合同约定，业委会（代表广大业主）和物管方对于小区公共收益的分配，应是‘三七分成’，其中物管方收取的七成收益，用于支付物业公司的管理服务成本费用。”冯先越介绍，各个小区都存在物业公司与业委会的公共收益再分配，只是所占比例、收益来源等存在差异，但必须通过业主大会许可同意。他表示，对此合同，在起初协商制订时，即通过业主大会并在小区内公示，业主们都知晓“三七分成”的说法。
但是，我采访了几位业主，都不知道“三七分成”，也没有得到公共收益。多次电话联系业委会主任石承勇求证，对方一直处于关机状态。还有，业主们入住小区两年多来，对于“公共收益累积多少、如何支出、账目细录”是否知情？物管公司和业委会有无公示？“没有——这是我们做得不对之处，也因此引来业主的强烈不满。”对此，冯先越承认，业主们也因此担心别有内幕，或者钱被吞了。 为何不公示？何时能公示？
2、重庆市南岸区金龙港湾业主委员会诉业主欠费
“小区大门无人把守，夜晚出行路灯不亮；垃圾成山，遍地恶臭；化粪池快溢进底 楼住户，随时存在沼气爆炸的危险；缴费业主与欠费业主分成两派经常互相谩骂攻击，甚至大打出手，业主委员会负责人还曾被欠费业主殴打致伤。与此同时，开发商占据楼顶修建庙宇，消防隐患表问题迟迟不能解决，前期物管撤离不办移交手续，物业管理用房没有着落以致新的物管企业不愿入驻。„„”【业主委员会运作中存在的问题】
这是重庆市南岸区金龙港湾小区（以下简称小区）的现状。该小区位于重庆市南岸区海棠新街40号，住宅279户，人口1000余人，另有商场门面12家共1000多平方米、车库900平方米、写字间2800平方米。小区开发商挂靠重庆市金山城乡建设实业总公司，而该开发商同时又是小区的大业主，占据小区七个单元中六个单元的楼顶建造楼顶花园，搭建大面积的鸽棚，并修建了一个用于烧香拜佛的庙宇。小区前期物管据称与开发商有牵连关系，对开发商的行为不闻不问，引起小区大部分业主的不满，因此发生纠纷。前期物管遂在未办理移交手续的情况下于2004年1月14日自行撤出。由于有消防隐患、一户一表、物业用房等诸多遗留问题未能解决，没有新的物管企业愿意接管该小区。小区遂于同年1月17日成立业主委员会，报南岸区房管局备案，并召开业主大会，以三分之二多数业主通过决定由小区业主委员会暂时对小区物业进行自治管理。小区业主委员会接手小区物管工作后，立即就小区存在的违法建筑、物业用房、消防隐患等问题向房管局、规划局、消防处等有关政府主管部门进行反映，希望能够得到合理解决；同时按照业主大会通过的约定开始向小区业主收取物业管理费以维持小区物管的正常工作开支。【业主委员会运作中存在的问题】
但业主委员会的工作很快就遇到了麻烦。向政府部门反映的问题遇到了官僚式的相互推诿，比如向规划局反映的开发商违法修建庙宇的问题，规划局答复说那只是一个凉亭，是合法的，而这个所谓的“凉亭”在房管局却是按住宅进行的登记；又比如开发商搭建超过100平方米的大型鸽棚的问题，规划局以开发商批文为由予以推脱。其他如开发商占用公用楼顶的问题、物业用房无法使用的问题、消防隐患无法解除的问题等等都在不同程度上被各有关部门踢皮球似地推过来让过去，致使业主委员会的成员们四处奔波一年有余而毫无收获。
如果只是上述问题得到不到解决也许还能克服，但个别业主拒缴物业管理费的行为却使业主委员会的自治管理无法继续下去。这些业主拒缴物管费的态度异常坚决，他们认为业主委员会没有收取物业管理费的资格，没有资格对小区进行物业管理，甚至认为业主委员会是打着自治管理的旗号为少数几个人谋私利。起初拒缴物管费的业主只有极少数的几家，但这几家业主不缴物管费却仍然享受保安、保洁、路灯、日常维修、小区环境改造等物业管理服务让许多原来缴费的业主感到不公平，于是越来越多的业主加入了拒缴物管费的行列。而小区业主也由此而逐渐分化为两大阵营，争吵纠纷从此不断。
二 重庆市业委会运作中存在的问题
（一）缺少制约和监督机制，业委会难以发挥作用，形同虚设
从上面的实例可以看出业委会不能或没有发挥作用属于普遍现象。业委会内部权力膨胀，不能代表业主利益，少数服从多数的原则也得不到体现，业主对业主大会、业委会的信任度下降，使得业委会的作用难以真正发挥。
（二）业委会发挥作用不当
业委会成员的行为往往直接代表和决定影响业委会集体的行动与决策。归纳起来，业委会发挥作用不当通常有以下具体表现：
1、选聘权运用不规范
根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》规定，业委会具有法定的选聘权。在实际操作中，业委会只有在与原物业管理公司解除合同后，才可以行使选聘权重新选聘物管公司。但一些业委会没有认识到这一点，想当然行事，不按有关规定程序行使权利，而是擅自乱用选聘权。如某小区业委会在没有同原物业管理公司解除合同及与其协商的情况下，又与另外的其他物业管理公司签订了委托合同，造成了“一女二嫁”、两个物业管理公司共管一个小区的混乱局面。
2、考虑私利较多，自律机制不完善
尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委员会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和简单。小区虽然也有业主公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难以追究。
3、没有协调好与物管公司关系
有的业委会（或委员）不通过协商或合法程序来解决与物管公司的矛盾，有的业委会主任以“主人”自居，稍不满意，就到管理处大吵大闹，使物管公司无法正常开展工作。
（三）不能积极主动地发挥作用
业委会是全体业主和使用人的代表，业主选举业委会的目的之一，是希望业委会能积极主动的做工作和为他们服务。但事实上，目前绝大多数的业委会不能做到这一点。它们无论是行使权利还是履行义务时，都比较被动。只要不出大问题，只要业主们或物管公司不督促、不反映，业委会就不主动去做工作。缺乏责任心，导致业主大会及委员
业主委员会运作中存在的问题(二)
业主委员会运作中的冲突现状与法律规制
业主委员会运作中的冲突现状与法律规制
论文提要：
业主委员会是全体业主基于建筑物区分所有权，依照法律法规规定，通过业主大会选举产生，维护全体业主在物业管理活动中合法权益的社区自治组织。成立业主委员会等类似组织代表建筑物区分所有权人的共同利益，实现对区分所有建筑物共有部分的共同管理权已经为各国立法和实践所普遍肯定。我国自1994年颁布施行《城市新建住宅小区管理办法》，要求在新建住宅小区逐步推行社会化、专业化的管理模式，并成立住宅小区管理委员会(业主委员会前身)以来，涉及业主委员会的各类法规规章以及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)先后出台，但由于尚未形成完善的规范体系，加之业主委员会自身运作不尽规范，监督体系不够完备等，实践中业主委员会与业主、业主大会、物业管理企业、居民委员会等的关系难以有效协调，产生了诸多冲突和矛盾。本文拟在综合分析我国业主委员会存在现状的基础上，结合系统的司法案例统计和数据分析，研究业主委员会所涉各类冲突的类型、成因以及裁判情况，分析冲突反映出的实质问题，并进一步提出整合社会资源，健全对业主委员会实际运作及纠纷解决的立法、司法、行政和内部规制体系的建立。
一、业主委员会的存在现状
(一)实际运作
在我国，业主委员会是随着单位制的消解[1]和住房体制的改革而产生的。上世纪90年代我国出台“由国家、集体和个人三方建设住宅以推进住宅商品化”的政策，统一的单位福利分配住房制度逐渐式微，住房产权日渐多元化，其中以房屋产权私有化为主。在房屋的管理上，主体也从单位的房管机构变为专门管理社区物业的独立法人机构——物业管理企业。成立业委会代表业主选择和监督物业管理企业，维护私人业主们的权益，实现城市社区自治也成了必然的趋势和要求。上海市的业委会起步于90年代中期，从1995年5月18日上海成立第一个业委会以来，至今已有业委会6100余个，分布于各个物业小区，占全市符合成立业委会(业主大会)条件小区的82.9％，组建比例居全国之首。从实际运作情况中可以发现业委会具有以下特征：
第一，民间性。业委会由小区业主选举产生，受政府指导和支持，但不属政府机构亦非由政府直接领导工作。第二，自治性。业委会作为业主大会的常设执行机构，由业主通过该自设的组织实现自我约束和保护。第三，权利有限性。业委会系基于业主让渡的部分权利产生，其处理事务的范围限于特定物业管理区域内涉及业主物业公共利益的事宜。第四，非营利性。业委会是公益性组织，即使在一定时期内积累了收益，也必须使用于团体使命所规定的工作中，而非用于组织内成员的分配。[2]第五，志愿性。业委会的成员由全体业主在业主大会上推举产生，通常是由热心公益的业主自
愿、无偿地担任。
(二)关系定位
1、与业主、业主大会的关系
在物业区域内，业主作为房屋产权人是最基本的权利主体，全体业主组成业主大会，通过会议形成内部决议，代表业主的整体利益。为了工作便利，业主大会通过选举成立业委会作为执行机构并对其行为进行监督。但实践中业委会未经业主大会授权，擅自决策、行动的情况常有出现，侵害业主权益，引发了诸多矛盾。
2、与物业管理企业的关系
业委会与物业管理企业以平等的合同主体身份签订物业服务合同，物业管理企业受托对物业实施管理，向业主和使用人提供服务并获得相应报酬，其与业委会是具有工作目标一致性(在努力建设好小区方面)、各自职责差异性、双方地位平等性的两个主体。但目前部分业委会与物业管理企业由于各种原因产生工作矛盾，甚至处于对立状态，影响了物业管理的效果。
3、与居民委员会的关系
居民委员会被认为是地方政府体系由行政向自治转变的雏形，具有行政与自治的双重功能与职责[3]，而业委会是拥有房屋产权居民的自治组织，未包括全体居民。依照法律法规，业委会应支持和配合居民委员会开展工作，并接受居民委员会的指导和监督，业委会作出的决定应告知居民委员会，听取后者的建议。尽管从法理而言，两者的属性、设立标准、服务对象等有一定的差异，但由于
在地域、职责、功能上确实存在交叉、重叠，实践中的冲突屡屡发生。
4、与房地产开发企业的关系
业主大会召开之前，房地产开发企业履行前期物业管理职责，业委会成立后该职责随之转移，故两者存在管理职责交接及产权归属确认的关系。但实践中由于前期物业服务合同与正式物业服务合同缺乏衔接，导致同一小区内并存两个物业管理企业，又或房地产开发企业不及时移交物业资料、维修基金和物业管理用房，或将共用部位所有权、使用权单独转让，侵害了业主权益。
5、与房地产行政主管部门的关系
房地产行政主管部门与业委会之间存在行政监督和指导的关系。如业委会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；业委会作出的决定违反法律法规的，房地产行政主管部门应责令其限期改正或撤销其决定等。但实践中一些房地产行政主管部门执法主动性尚不够，有关规定难以得到全面落实。
(三)法律制度
在我国，涉及业委会的各类规定多见诸于物业管理方面的法律、法规、规章、文件等。1994年4月，建设部颁布施行《城市新建住宅小区管理办法》，要求在新建住宅小区逐步推行社会化、专业化的管理模式，明确“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权
人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”此处的“住宅小区管理委员会”虽然具有较强烈的行政管理色彩，但已初步具备了业委会的形态。之后，深圳、上海、浙江、重庆等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例和办法，对业委会的成立、职责、运作等作了相对详细的规定。不过在2003年以前，尚缺乏专门、系统规定物业管理包括业委会等内容的法律和行政法规，这与当时全国已经普遍推行物业管理的状况不相符。2003年6月，国务院正式公布了《物业管理条例》，作为我国第一部物业管理行政法规，《物业管理条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主大会及业委会、物业管理服务等方面作了明确规定，具有一定积极意义。但在当时《物权法》立法前景尚不明朗的背景下，《物业管理条例》的出台难免带有一点过渡性的意味，其规定较为原则，操作性亦不强，实践下来的效果不甚理想。在此之后，建设部《业主大会规程》、上海市《住宅物业管理规定》等配套部门规章、地方法规相继颁布，显示了政府“重视和做好业主大会和业委会的组织建设工作„„通过规范业主大会、业委会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益”(见建设部《关于宣传、贯彻〈物业管理条例〉的通知》)的政策导向。2007年3月，各界期待的《物权法》终于公布，对业主的建筑物区分所有权基本原则和部分内容作了规制设计，初步建立起了我国的建筑物区分所有权制度，但其并未如数次审议草案一样明确业委会的主体资格、法律地位， 多多少少有些出人意料。纵观上
业主委员会运作中存在的问题(三)
住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策
住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策
【摘要】近年来，物业管理在城市居民中的知晓率和接受度不断提高，物业管理已经成为社区居民日常生活中必不可少的基本内客，小区物业管理的水平以及管理质量日益影响着人们的生活。目前小区物业管理公司与业主之间的矛盾日趋激烈，本文就此问题进行了分析并提出解决对策。
【关键词】物业管理、住宅小区、问题、对策
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从1981年第一家物业管理公司在深圳成立起，我国物业管理经过近32年的发展，取得了很大的进步。新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得了突破。物业管理遵循市场规律，开始引人竞争机制，相关立法工作得到重视，整体管理水平有了很大的提高。物业管理在住宅小区中发挥的重要作用，日益显示出物业管理己经构成房地产行业中一个重要的新兴子行业【l】。但是，在小区物业管理的快速发展背后，随之而来的问题也越来越多。
住宅小区物业管理
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