商业地产未来的发展趋势(一)
未来中国商业地产发展前景分析
未来中国商业地产发展前景分析
中国报告网
出版时间：2014年
未来中国商业地产发展前景分析
导读：未来中国商业地产发展前景分析，目前，我国商业地产具有广阔的发展前景，这一结论，是在国内外政治、经济、社会环境条件下，在中国现在和未来发展全局下做出的一个基本判断。
中 国报告网行业分析师指出：自2014年以来，商业地产突破多年以来相对于住宅地产发展滞后的局面，开始快速推进，特别是2010年以来，商业地产的市场投 资额迅猛增长，年投资均速高达30%，目前，投资额增速已经跑过住宅地产的投资，与其相对应的是，商业地产市场的晴雨表即写字楼、商铺的租赁及价格一直处 于快速增长的状态，中心城市特别是北京、上海等特大城市的写字楼和商铺自2010年以来，投资增长年均达20%以上。
中国报告网发布的《中国商业地产行业研究与发展商机分析报告
（2014-2018）》显示，2013年，全国商业地产开工在建面积达32798万平米，同比2012年增加4796万平米;2014年前五月全国商业地产面积开工已达10149万平米，目前，全国商业地产待售面积已达12218万平米。
目前，我国商业地产具有广阔的发展前景，这一结论，是在国内外政治、经济、社会环境条件下，在中国现在和未来发展全局下做出的一个基本判断。
中国商业地产行业研究与发展商机分析报告（2014-2018）大纲
【关 键 字】市场调研 行业调查 前景预测 投资调研 【出版日期】2014 【交付方式】Email电子版/特快专递 【价 格】纸介版：7200元 电子版：7200元 纸介+电子：7500元 【订购电话】全国统一客服务热线：400-007-6266(免长话费) 010-86825716 【网 址】
商业地产模式
第 一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产 权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经 济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。
第 二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较 高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项 目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难
是，自己经营时，不 得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模 式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。
第 三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下 来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。 这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫 于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。 中 国报告网发布的《中国商业地产行业研究与发展商机分析报告
（2014-2018）》内容严谨、数据翔实，更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业 发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，以及我中心对本行业的实地调研，结合了 行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行研究分析。它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规 避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。
本 研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国 家统计局及市场调研数据，企业数据主
要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。
报告目录：
第一部分 中国商业地产深度剖析
第一章 商业地产相关概述
第一节 房地产简述
一、房地产业主要涵盖的领域
二、房地产行业管理的职责
三、提高房地产市场分析有效性的途径
第二节 商业地产综述
一、商业地产的界定
二、商业地产的形式与规模
三、商业地产目前三种模式：【商业地产未来的发展趋势】
1、“只租不售”
2、“租售结合”
3、精品店的模式
第三节 商业地产运作及销售应把握的原则
第二章 2010-2011年全球房地产业运行状况浅析
第一节 2010-2011年国际房地产业运行环境分析
一、经济环境分析
二、金融危机对世界经济的影响
商业地产未来的发展趋势(二)
2014中国商业地产目前状况及未来几年发展趋势
2014商业地产目前状况及未来几年发展趋势
------唐仁好
各位朋友，经过一段时间的酝酿，本人近期搜集了大量同行报告、行业专家访谈、行业年会发言以及专业咨询公司的报告，结合敝人前期做的一系列专题文章以及实际工作感悟，对2014年度全国商业地产趋势做了总体的分析和预测，实属个人在目前商业领域上的见解。
2013年，中国整体零售商业消费疲软
2013 年，中国消费市场受经济增速放缓、需求疲软、控制三公消费等因素叠加影响继续下行，相对而言，黄金珠宝、家电等消费品类表现较好，而服装、日用品等欠佳；网购继续保持高速增长（2013年前3 季度42%），直接分流线下；同时2013年也是传统零售商觉醒的一年，触网成为必然趋势。
2013年中国的社会零售总额达到24万亿。目前来看，虽然电子商务所占的比例不大，约8%，但按当前增长势头，预计到2020年，也就是7~8年之后，中国的零售总额即将达到50万亿，通过电子商务完成的可能大概能占到36%-40%，也就是20万亿来自电子商务。线上电子商务市场的快速增长，将给国内商业地产市场带来巨大冲击。
2013年是零售商转型探索元年
2013 年是零售商转型探索年，众多零售业领头企业率先转型。苏宁率先提出线上线下同价转型，银泰在电商方面推进最早同时和天猫双十一合作O2O；其他公司亦纷纷跟进触网。
在大零售领域，不同品类的电子商务渗透率也各不相同。其中，服装品类里面已有20%的电商渗透率，除却由电子商务触发的新的需求，服装市场正在直面电商的替代竞争。除此之外，箱包、3C家电、图书、化妆品等零售品类为实体店竞争高风险品类，最容易被替代。线上电子商务与线下商业地产的竞争正在这几个细分品类里展开贴身肉搏。
2014 年将零售商电商逐步落地的一年，真正打通渠道、提升效率者将迎来转机.
2013 年以来，传统零售企业围绕B2C 转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式；家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。
互联网时代，改变了消费者购物行为方式，商业地产的市场机会也受之影响
互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。
这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击购物。
以王健林最近表态与马云合作的信息来看，大企业间的线上线下互联，将有助于打通线上线下的壁垒。
商业地产供应洪峰已至，呈“阶段性相对过剩”局面，但高水平商业地产发展商寥寥可数
目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。
一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。
二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。
三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求；住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。
截至2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米。自2011年开始中国的购物中心增长每年进入300家，以前每年增长都在300家以上。
预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域，特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。
不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。这点正如香港陈启宗所言：“至于内地商业房地产市场，机会众多，不见得竞争激烈，因为内地有水平的发展商不多，具潜力的开发商寥寥可数。”
但与此同时，国内同样有一批商业地产开发企业品牌值得我们学习。除却外资的凯德、恒隆、新鸿基等商业地产品牌外，中国内地的万达、华润、中粮，这批品牌基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复制。同时龙湖、万科等一批老牌住宅地产企业也在陆续研发了成熟的商业地产产品线，相信这批品牌开发商的出现，都将成为商业地产市场的重要力量，将逐步成为大众心中公认的企业品牌。
各城市核心商圈的商业物业仍具备高速成长价值
不可否认，电商冲击下的实体渠道价值有所弱化，即使百货等传统业态由于经营模式限制盈利回报下降，还有许多纯服务类（如餐饮、娱乐、美容等）的消费必须依赖实体门店，而品牌商也需要依托实体店展示其形象和功能，因此坐拥旺盛人流的核心地段物业，仍然具备极大的商业价值。在商业物业供给大量增加
的背景下，核心商圈的物业租金一路攀升，说明核心商圈物业依然稀缺。
商业地产市场，从租售并举变成自持为主
相比于香港、新加坡、日本、美国等成熟市场，中国内地所处的商业地产跑马圈地原始积累的时代正逐步过去，相当一部分公司通过前些年的散售获得相当大的资本积累。自上世纪90年代中后期，十几年来，从事商业地产开发运营的企业积极探索，有的已经形成了自己独特的经营模式。这些企业正在往新的成熟阶段迈进。
对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。，第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向；那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段；第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响存在。
当然，在中国的不同市场，商业地产的发展模式也不一样。从当前现状来看，
一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。
具备优秀商业开发能力的企业特质：技能均好性、没有短板、运营经验丰富
当前，商业地产仍处于初级阶段高质量产品太少。未来商业物业的竞争将逐渐向运营阶段专业，设计、招商、管理运营带来的溢价十分显著，但因管理经验需要长期积累，却往往为急于求成的开发商和投资者所忽视。
商业地产是一个高经验的东西，所以要注意，经验、知识在哪里？重点在团队和人。
按照陈启宗的商业经营经验，商业地产项目成功的基因四个：地段、设计、建造和管理。四者中的一个共性就是需要高经验的团队。因此，在这样的企业中，企业文化的重要性胜于资本和管理制度。只有留住具备高经验的完整团队，才能保证项目开发和运营过程不出现重大失误和短板。
科技化、大数据成为商业地产的基本配置
进入2013年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包，移动互联，线上APP，所有的新技术都在推动传统商业的革新。
虽然我们当前只看到大悦城、银泰、王府井等一批龙头企业正在使用科技化和大数据技术，相信在2014年，这批科技化浪潮将会以惊人的速度大规模进入市场，很快将成为行业标准配置。【商业地产未来的发展趋势】
艺术、生态、体验式商业成为发展共识，但不会脱离城市功能配套的基本
属性
发展到2014年的中国商业地产行业，体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。在当下行业发展阶段，如果说一家新开的购物中心，还尚未充分考虑体验性的需求，那将是匪夷所思。
但无论是艺术、还是生态、还是高科技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验，标新立异，忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求，那这样的项目将会是一场灾难。
体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。
在商业地产精细化发展时代，社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。
在很长时间里，中国购物中心曾一度存在盲目追求超大体量、辐射超广域商圈的个案和现象。而随着城市商业副中心规划的逐步推行，区域性购物中心也就是社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。
经过跑马圈地的粗放型发展之后，未来中国商业地产市场将进入精细化发展时代。这个时代的商业发展模式应更多向香港、日本等成熟市场学习。
香港社区商业发达，其中最重要的一个标志是，社区型购物中心整体占比超过80%。商业的社区化、精致化，小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式，增加点对点的商业服务机构，力求服务到人，服务到家庭。
香港的社区商业发展经验主要有如下几条：
1、政府统一规划、开发并运营； 2、经营模式上只租不售，规避小商家营业风险，保证统一经营服务； 3、合理配比社区商业，商业体量不超居住体量11%； 4、以服务社区的中档商品为主； 5、业态配比一般按购物40%、餐饮30%和其他30%设置； 6、商业布局与居住区域分离但不超500米，安排在交通便捷处。
简而言之，社区商业不仅仅是某个便利店，某个洗衣店这么简单，而更应该有规划和商家的合力协作，体现集群效应，餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服务更加标准。
物流商贸城类项目进入精细化、集约化发展时代
物流商贸城这类业态经过10多年的发展，这类业态已经遍地开花。应该说这个对于外行来说，看似蓝海的商业模式，只有走近之后，才知道其中的险恶。今天跟各位分享一组这类业态的经营数据，作为参考。
总体来看，当前要想再涉足这个行业领域，不得不面对下面四个重大挑战。
1、资金壁垒。小规模的集贸市场时代已经过去，发展到当前产业更为集中的物流商贸城时代，开发商必须具备充沛的资金。
2、土地供应壁垒。除却雄厚的资金壁垒之外，政府供地模式的变革也成为这类业态发展的关键困难。进入城镇化发展的2.0时代，各地城市建设进入精细化管理进程。上千亩以上的批量供地模式已成为过去，政府供地更是在前期大刀阔斧的拉开城市发展框架后，在原先的新城、开发区等各类新区已有的土地上进行精雕细琢，在切碎的小地块进行精准的定位。目标是提高土地集约化利用效率，
提高土地产出率，减少公共市政基础资源的浪费。因此，在这样的大背景下，若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地，再分期开发，做好一个再做一个，这样的模式已越来越困难。
3、行业商户资源瓶颈。物流商贸的根本还是商贸业资源，对于普通城市而言，各个行业的商贸资源有限。除非在传统的大交通、大物流等枢纽型城市，这类商贸资源会相对集中。如若一个城市已有稳定的商贸经营场所，若这是大规模兴建商贸城，而不能有效形成周边城市群的集聚，只能依靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争。除非传统商贸市场的搬迁消亡，否则新的商贸市场很难短期成市，
http://m.zhuodaoren.com/fanwen348842/
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