业主委员会成立时存在的问题(一)
首次业主委员会成立存在的问题和对策
首次业主委员会成立存在的问题和对策
摘 要：首次业主大会由于缺乏有力的召集义务人、不健全的成立条件及业主不积极热心参与等，大量无法成立。为此，文章认为应当明确政府在推动首次业主委员会成立中的制度供给与宣传组织职责，也可尝试引入中介组织和培育业主社群精神，促成首次业主委员会尽早建立，化解围绕业主委员会成立的多重困境。 关键词：业主委员会 召集义务人 中介组织
中图分类号：f293.33
文献标识码：a
文章编号：1004-4914（2013）07-063-02【业主委员会成立时存在的问题】
物业管理是伴随着我国住房商品化过程中产生出来的一个新生事物，最早在深圳市试点并推广到全国，得到了广大业主的逐渐接纳和认同。2003年9月1日《物业管理条例》正式实施，首次提出了“业主大会”这一概念，确立了物业管理公司专业化管理和业主自治管理两大原则。2007年10月1日实施的《物权法》进一步明确了业主大会和业主委员会的职责和权利。但由于目前法律法规对业主委员会制度规定过于原则抽象，加上内外部利益的影响，使首次业主委员会在成立过程中面临诸多待解决的问题。
一、首次业主委员会成立的困境
根据《物业管理条例》规定，同一住宅区域内的业主应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。但实际情况是由谁召集业主大会、召集业主大会的程序规则等不明确，使得全国80%以上的新建已建
业主委员会成立时存在的问题(二)
首次业主委员会成立存在的问题和对策
首次业主委员会成立存在的问题和对策
摘 要：首次业主大会由于缺乏有力的召集义务人、不健全的成立条件及业主不积极热心参与等，大量无法成立。为此，文章认为应当明确政府在推动首次业主委员会成立中的制度供给与宣传组织职责，也可尝试引入中介组织和培育业主社群精神，促成首次业主委员会尽早建立，化解围绕业主委员会成立的多重困境。 关键词：业主委员会 召集义务人 中介组织
中图分类号：f293.33
文献标识码：a
文章编号：1004-4914（2013）07-063-02
物业管理是伴随着我国住房商品化过程中产生出来的一个新生事物，最早在深圳市试点并推广到全国，得到了广大业主的逐渐接纳和认同。2003年9月1日《物业管理条例》正式实施，首次提出了“业主大会”这一概念，确立了物业管理公司专业化管理和业主自治管理两大原则。2007年10月1日实施的《物权法》进一步明确了业主大会和业主委员会的职责和权利。但由于目前法律法规对业主委员会制度规定过于原则抽象，加上内外部利益的影响，使首次业主委员会在成立过程中面临诸多待解决的问题。
一、首次业主委员会成立的困境
根据《物业管理条例》规定，同一住宅区域内的业主应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。但实际情况是由谁召集业主大会、召集业主大会的程序规则等不明确，使得全国80%以上的新建已建
业主委员会成立时存在的问题(三)
业主大会存在问题
小区是城市的窗口，因为它直接反映城市的文明程度。尉氏近年来城镇建设快速发展，住宅小区如雨后春笋，现在面积已逾XXX万平方米。这样一方面增加了尉氏县的亮点，而另一方面随着住宅小区的增多，入住人员的庞杂，在城市管理领域也出现了诸多问题。尤其是小区物业管理越来越复杂而困难。物业管理其实是一项复杂的系统工程，不仅仅是物业管理服务企业的事，而需要有关部门及相关业主协同解决。
一、小区物业管理存在的主要问题
物业管理方面存在的主要问题有：管理机制不健全，业主委员会选举不规范；各有关部门不能互相沟通，管理理念陈旧，管理形式单一，业主素质参差不齐。
（一）物业管理服务企业准入机制不健全
敖汉旗物业管理体制单一薄弱至今还不能有效解决，如服务企业的准入机制。几个规模较大的小区、物业管理公司同开发商捆绑进入，不交物业费不给楼房钥匙，物业费的高与低都是霸王条款。以银河花城小区为例，小区第一期房交工是2008年1月1日，交付时必须交清不知是谁规定的各种费用，其中有线电视收视费，煤气管道开通费，物业管理费，卫生费、办理出入证件费等等，业主不交，钥匙就到不了手。至今出入证也未办。但钱是收了。更何况在业主毫不知情的情况下，银河花城小区已经两易物业服务公司。由于交房之初物业管理服务公司进入不规范，致使业主一开始就多有怨言，免不了就产生抵触情绪，因此物业管理服务部门工作也就越来越难开展，以致换了别的物业公司，因遗留问题太多，所以开展工作非常困难。久而久之，形成恶性循环。造成业主与物业管理服务部门关系紧张，致使物业没有管理的现象不断出现。银河花城小区院内的健身器械，刚安上就弄坏了，一方面是质量问题。另一方面也是管理不到位的问题。
（二）业主委员会的成立不规范
外地的经验和当地的现实都表明，住宅小区的管理必须依靠全体业主，而全体业主的积极性怎样调动？至今仍未得到解决。多数小区业主根本没有统一的意志，各人自扫门前雪的现象很普遍。而要想解决这一问题，只能通过业主选出业主代表，再由业主代表选出业主委员会，由业主委员会代办一些事情，遇到问题同相关部门交涉。而目前一些小区的业主委员会名存实亡，原因是一开始就留于形式，有的是谁委派的。做为业主也意识不到成立业主委员会的重要性，物业管理部门也不清楚业主委员会重要性，如是相继而来的问题就是，业主的权益受损找不到确切的说法；物业管理服务部门收费困难也没人能帮助解决。业主和物业管理部门常常闹矛盾。动不动就告上法庭。富都家园小区业主２０06年底入住广源物业公司进入，除２０07年同开发商捆绑进入的一年不欠交物业费，2008年至今还有一部分住户未交物业费，2009年不交物业费的就更多了。具体原因各有各的说辞。一家十五口，七嘴八舌头。没有规范的业主委员会，不定期召开业主大会是很难以沟通的。
（三）物业服务公司与其它相关服务部门缺乏统一协调机制
物业交付业主使用后，常常出现一些与相关部门有关的问题。如暖气不热，自来水结冻等等。有的能找到相关责任人，可有时业主找不到相关责任人，找物业管理部门说是让找某某单位，而某某单位说让找开发商，有些很小的事为什么越闹越大呢？就是因为业主找不到当事人，所以就只能找法院，来依法解决。要么就以不交什么什么费的方法来硬扛。因此常常造成不该有的矛盾。纠其主要原因是开发商、物业服务部门和相关部门不能统一协调，齐【业主委员会成立时存在的问题】
抓共管。【业主委员会成立时存在的问题】
（四）业主的个体原因有时也影响物业管理的质量
大大小小的住宅小区已有58个，从有物业服务企业进入的38个小区看，业主的构成都很复杂，每个小区仕农工商俱全，各行各业、形形色色。有的业主只讲权利，不讲义务，在共用场地乱摆乱放，在干净的墙上乱写乱画乱帖。有的不但不爱护公物，而且还恣意破坏公共设施。有的无故不交管理费用，还无理取闹，这些都大大增加了物业管理难度。
二、解决小区物业管理问题的对策
物业管理工作好与坏直接关系到城镇居民的生存质量，关系到城镇的文明程度，关系到社会的安定有序。小区物业管理不只是几家物业管理服务企业力所能及的工作，而需要各级部门，尤其是地方各级行政部门充分重视，齐抓共管，各服务机构互助联动、所有业主共同努力才能完成的一项重要任务。
（一）各级行政主管部门厉行监督指导之责
1、制定扎实可行的制约机制。使开发商履行有关责任，本着对居民负责的精神做好住宅的有关善后工作。如各种设施的不完备，物业质量不合格等问题。
2、责成有关部门监督指导物业管理服务部门。设定服务质量管理机构，定期了解服务企业的工作开展情况，调查民意，体察民情，从居民的实际情况出发，解决居民的实际困难。
3、物业管理牵涉面广。涉及城建、环保、安全、消防、工商、物价部门等等。所有有偿服务机构进行统一协调管理。帮助成立协调组织，以便避免互相推诿扯皮现象。如热力公司、液化气公司、广播电视局、自来水公司、供电公司等形成有效为民服务的网络，对物业齐抓共管。
4、授予居委会一定的监督管理权。一方面监督各相关服务部门，另一方面对居民进行不定期的思想政治教育，提高所有业主的政治觉悟，让其发扬主人翁精神，在享有权利的同时，也履行在物业管理中的一些义务。自觉遵守有关管理规约。遵守物业管理区域内物业共用部门和共用设施设备使用、保护和环境卫生维护的有关规章制度。按照国家有关规定交纳某些资金。
（二）选举产生名符其实的业主委员会
很多物业管理水平高的城市主要经验就是成立能够办实事并且能代表业主利益的业主委员会。因为一些事情无法让所有业主都到场，有些业主也确实说不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相关责任者协商，这样就必须得认认真真的选举产生业主委员会。
业主委员会的产生应该充分发挥社区、居委会的作用。只有强化社区的属地管理，授其监督指导权，并给予相应的政治经济待遇。让社区居委会做具体工作，在属地入户宣传《物业管理条例》；宣传成立业主委员会的重要性和必要性。说服业主认真选举业主代表。然后居委会审查代表资格，召开代表大会选举业主委员会侯选人。公布侯选人后，业主没有异意后，进行选举。然后产生名符其实的能为业主办实事，能对物业管理服务有帮助的业主委员会。当然这些人也应当给予相应的劳动报酬。
（三）业主严格自律，共建和谐小区
小区物业管理是落实科学发展观的要求，目的是使小区更和谐，让居民更加幸福安宁。是“以人为本”的要求。但“人”的问题还是需要人“自身”来解决，解决小区物业管理中存在的
问题主要对策还是来源于居民自身。做为业主都应洁身自律，以建造和谐小区为已任。奉公守法，加强自律，严格要求家庭成员，自己不损坏公物，损坏了照价赔偿，协助各级服务部门管理好物业，维护小区安全，发现安全隐患及时向相关部门汇报。发现破坏小区和谐的行为认真劝阻，对不听劝阻者及时举报，大家一道管理好小区物业，使小区成为文明和谐的小区，成为居民安居乐业的小区。
业主委员会成立时存在的问题(四)
关于进一步规范业主委员会运行的几点思考
随着城市房地产业的蓬勃发展，业主维权意识的不断提高，业主大会、业主委员会（以下简称业委会）的数量也进入快速扩张阶段。业委会在维护业主权益、组织邻里活动、化解矛盾纠纷方面发挥了一定的作用。但是由于业委会责、权、利不匹配，法人主体不明确，监督机制不完善，运作缺乏规范化，内部矛盾突出，严重制约了业委会的健康发展。 一、业主委员会运行存在的问题和原因分析
目前，全国各地成型住宅小区（有物业管理）如雨后春笋般成批增加，业委会也随之而生。这些业委会主要具有三个特征：一是自治性。业委会作为业主大会的执行机构，由业主通过自设的组织进行自我约束、自我保护，存在排外现象。二是民间性。业委会由小区业主们选举产生，虽然在筹建过程中受政府部门的指导，但是不同于社区居民委员会，亦非由政府部门直接指导工作。三是志愿性。业委会成员由全体业主推荐产生，大部分成员都是热心公益的业主，且不是专职，不计报酬。在运行的过程中，主要存在以下问题。
1.制度化运作机制尚未完善
按照《物业管理条例》的相关规定，业委会只是业主大会的执行机构，与物业管理公司的企业地位不对等，不具备法人资格。由于业委会的主体地位不明，现实中很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。当前，业委会在科学化、规范化运作的探索中虽然取得了较为明显的成效，但是整套的运作机制还不够完善，部分运作管理机制尚未建立，如会议接待制度、信息发布制度、财务公开制度、监管机制等，导致业委会的决策、财务等存在不透明、不公开的现象，业主对其监管难、意见大。
2.缺乏自律机制
尽管有关法律法规对业主、业主大会、业委会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和单一。小区虽然也有业主管理公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难追究。当前，出现问题的业委会大都根源于“利益”，其考虑的私利较多。同时，由于业委会没有法人地位，在出现经济问题时，救济惩处机制缺乏，经侦部门不能立案。
3.成员自身素质有待提高
温州实施物业管理已有20多年时间，但业主对它的理解显然还有偏差，更认识不到业委会的重要性，因而对参加业主事务活动比较漠然。选举产生的业委会成员大多是退休的老人，缺乏相应的专业知识，没有足够的精力、热情。同时，对业委会成员的资格审查、资格认定不严格，导致成员素质整体低下，更为甚者，有些业委会不仅不能代表全体业主的意愿和权利，反而以权谋私、违法乱纪。
4.内部利益协调难度大
由于居住在同一物业内的业主生活习惯、文化背景、消费层次不同，从这些业主中选举出来的业委会成员自然代表着不同的利益群体，而且他们的工作模式、作风和思想倾向也不相同。所以，要想在业委会内部搞好工作上的相互配合与协调，及时、正确地处理内部成员之间的利益冲突，不是一件容易的事情。何况，业委会还要去协调外部单位或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突，以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等。
5.缺乏广泛的群众基础
目前，不少业主对参加业委会不感兴趣，对业委会的日常工作也缺少支持。据调查，在遇到物业管理方面问题时，多数业主不会找业委会寻求帮助，而是要么忍耐，要么自己解决（如拒交物业费等）。业主对业委会缺乏关注度、信任度，缺乏对物业管理的参与意识，使业委会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能发挥其应有的作用。
二、进一步规范业主委员会运行的几点建议
业委会运行和管理矛盾日渐成为社会管理工作中的又一大新问题，要化解业委会的矛盾和纠纷，必须从依法、规范组建业委会入手，强化管理和监督。
1.强化属地部门、街道在业主委员会成立中的指导监督作用
住房和城乡建设部2010年1月1日颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，明确了业主大会和业委会成立、登记的程序，要求物业所在地的区、县房地产行政部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助，负责对业主大会和业委会的日常活动进行指导和监督。
目前，虽规定街道办事处负责组织成立业主大会筹备组，指导、监督业主大会、业委会的日常工作，但街道办事处没有设立专门物业管理机构。建议统一设立街道办事处物业管理工作机构，强化街道办事处在业主大会筹备、选举阶段的牵头作用和业委会日常运行、物业服务企业选聘等工作的监管。
2.建立区、街业主管理联席会议制度
为保障业委会管理工作的有序运转，建议建立县（市、区）政府业主管理联席会议制度（以下简称联席会议），负责协调解决业主管理工作中发生的重大问题。由县（市、区）分管领导担任联席会议召集人，各职能部门及各街镇分管负责人为联席会议成员，建立联动机制，发挥关键作用，抓好指导、培训、协调、监督工作，真正帮助物业小区组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业委会队伍。
3.探索业主大会法人登记，明确业主委员会法律地位
2013年3月8日，温州市鹿城区南塘5组团小区业主大会以社会组织（社团）法人的形式正式挂牌，成为全国首个取得独立民事主体资格的业主大会；随后，温州市嘉鸿花园业主大会也进行了正式挂牌。从《物权法》《物业管理条例》等相关规定中，无法明确业主大会的法人地位，温州市鹿城区把业主大会作为社区社会组织注册登记，从而解决了业主大会的法人地位和独立账户问题。该项试点工作开展以后，引起全国各大媒体的关注，亦引起专家学者的高度关注和社会的强烈反响。业主大会社团法人登记虽作为地方的一次试水，但更多的是希望上级有关部门能够进一步明确其法人地位，有效规范业委会运行。
4.加大对业主委员会的监管力度
建议对业委会运行实行“两公开”制度，即：事务公开，建立健全业委会会议制度、信息发布制度、财务公开制度、印章管理制度，业委会决策过程、决策结果要全程公开；财务公开，业委会每半年要对业主公共部位收益以及日常开支情况进行公布，接受广大业主监督。
建议实行社团法人登记制度的业委会成立业主监督委员会，按照社团进行会计制度审计，对尚未明确法人登记制度的业委会允许在特定银行设立账户，探索实行会计财务街镇代理；同时，参照村级组织村民代表会议制度，业委会重大事项实行业主授权。逐步建立业主决策电子投票系统，对法律法规和规范性文件规定的需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策，鼓励业主通过网络、手机等现代科技手段对小区公共事务投票表决，使业主能够更加方便地参与小区的建设治理工作。
5.严格把关业主委员会成员资格条件
建议参照村级组织换届选举候选人把握的原则，鼓励一批公信力高、社会责任感强、文化层次高、奉公守法、品行良好、公道正派、廉洁自律、热心公益的业主担任业委会成员。
6.充分发挥业主委员会协会“枢纽型”社会组织作用
业委会协会要充分发挥行业优势，从专业化角度为业委会提供指导和咨询等服务，采取政府购买服务的形式，通过协会加强对业委会成员，尤其是主要负责人的培训工作，提高他们的思想、政治素质和专业水平。对已在街道备案的小区业主大会和业委会的活动进行规范、指导；对没有成立业主大会和业委会的小区，指导、协助其成立业主大会和业委会。
业委会的有效运作，不仅关系到广大业主的合法权益，也对加强基层社会自治管理和构建新型社会治理体系有着积极的意义，需要部门、街镇、社区以及物业公司的联动，共同推进业委会建设，真正实现业委会组织的健康有序发展。
陈品禄/责任编辑
http://m.zhuodaoren.com/yuwen370656/
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