加油站建设用地的取得方式(一)
加油站所属用地性质体分类
加油站所属用地性质体分类是哪类呢？这个问题困扰了很多网友，下面让小编为您做以详细解答。
通过买卖、赠与或其它合法方式将土地使用权再转移的行为。这里需要特别注意的是国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民政府批准，并补交地价款。
划拨，则指经县级以上政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将该土地交由其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
（二）天然气加气站土地用途为建设用地 土地用途指土地权利人依照规定对其权利范围内的土地的利用方式和功能。
依照我国《土地管理法》第4条之规定：土地分为农用地、建设用地和未利用地，其中，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。遗憾的是《土地管理法》并未就天然气加气站属于何种建设用地给予明确说明，但根据2012年1月1日起颁行实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）的规定可以得出：加油、加气站用地属于建设用地中的商业服务业设施用地。 此外，关于此种建设用地的使用年限，现行法规对此也予以明确规定。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定“商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限为40年。”
由此可见，天然气加气站建设用地必须为国有土地，同时其土地用途为建设用地中的商业服务业设施用地，最高使用年限为40年。
二、建设天然气加气站用地的取得方式 目前，天然气加气站建设所需土地的取得方式主要有三种。
一是出让取得；二是租赁取得；三是合作建站。
（一）出让取得土地 出让取得土地的方式主要有：协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。
协议出让是土地使用权的出让者与受让者就某块地皮的使用条件和批租价格，进行一对一谈制，达成协议，签订出让合同的一种出让方式；招标出让土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为；拍卖出让土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为；
挂牌出让土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
（二）租赁取得土地 在实际中，由于规划等原因造成天然气加气站建设土地十分稀缺。天然气加气站的建设更多采用了租赁土地的方式，其中包含租赁国有出让土地、租赁划拨土地和租赁集体土地的情况。 （三）合作建站 这种方式是天然气企业与土地使用权人签订合作建站协议,约定双方合作建设加气站,土地使用权人以土地作为合作资本,不参与管理,只参与分红,分红的数量是以所卖气量为基数,进行提成。 三、天然气加气站建设用地存在的法律问题 基于对以上情况的分析，笔者认为天然气加气站建设用地存在以下几个法律问题：
（一）部分天然气加气站建设用地不符合法律规定 依据法律、法规和国家标准，我国天然气加气站建设用地应为国有土地且土地用途为建设用地中的商业服务业设施用地。而许多天然气企业在建设天然气加气站的过程中虽然通过出让方式获得土地使用权，但土地性质往往不是商业服务业设施用地。
究其原因，建设天然气加气站需要经过CNG产业主管部门的严格审批，且建站土地必须符合土地规划部门的规划，这就造成了符合条件的土地成为稀缺资源。而在“气化”战略的推动下，迅速抢占市场成为经营者的必然选择，这就造成了许多企业不顾土地用途和政府规划购地建站。经营者往往以“先建站，后完善手续”的经营策略来扩大市场，这种方法本身即存在着法律风险。一旦土地用途无法变更，或者这片土地上的市政规划不是加气站，都为企业的经营埋下了隐患。
（二）以租赁方式取得土地的法律风险 1.租赁期限的风险 严格来说租赁期限的风险是一种合同风险，由于天然气加气站建设和运营的周期跨度比较长，因此造成合同的租赁期限也比较长。但根据我国《合同法》第214条的规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的期限自续订之日起不得超过20年。”
所以这里就存在两种风险，一是运营期限超过20年导致超出部分无效；二是续订时土地使用权所有者存在不续订的风险。 2.租赁集体土地的风险 我国法律法规明确规定天然气加气站应建在国有商业用地上，且必须在国土部门办理土地证，在规划部门办理规划用地许可证和施工许可证。租用集体土地建设天然气加气站违反我国法律法规的强制性规定，根据《合同法》的规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”所以租赁集体土地建设天然气加气站的合同终将归于无效。
《合同法》第58条规定合同无效的法律后果“因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有【加油站建设用地的取得方式】
过错的，应各自承当相应的责任”。因此，依照法律法规租赁集体土地建设天然气加气站存在着建站不能的法律风险。
（三）合作建站存在的风险
1.土地使用权人只参与分红的法律风险 合作建站的一般情况是土地使用权人只参与天然气加气站的分红，而不涉及日常的经营管理，其更像是土地使用者以土地为资本的借款。实践中这种合作模式容易产生纠纷。由于土地使用权人往往按照天然气加气站的年售气量来分红，而影响天然气加气站售气量的因素众多，土地使用权人的分红波动比较大，尤其是在天然气加气站建设期，土地使用权人的收益可能并不十分理想。这种状态下存在土地使用权人可能违约的法律风险。
2.土地使用权出资的法律风险 根据我国《公司法》第27条规定“股东可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币评估并可以依法转让的非货币财产作价出资。对作为出资的非货币财产应当评估作价”。同时《公司注册资本登记管理暂行规定》第12条规定“以划拨土地使用权出资的，使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资；农村和城市郊区的集体所有的土地(除法律规定属于国家)所有的以外)应当经县级人民政府登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。公司应当于成立后半年内依照法律、行政法规规定，办理变更土地登记手续，并报公司登记机关备案。” 根据上述法律规定，土地使用权出资的法律风险存在于三方面：
一是划拨土地未办理出让手续或集体土地未征收为国有，即被作为天然气加气站建设用地使用；
二是土地使用权作为出资未经评估；
三是土地使用权作为出资后未办理土地登记变更手续。
四、对防范天然气加气站用地风险的建议
（一）从观念上摒弃“先建后批”的思想 建设天然气加气站要经过选址、立项、项目设计、报建、建设和验收，每一个环节所需要的审批都十分严格，所以“先建后批”这种侥幸心理往往会带来巨大的经营风险。避免经营风险，首先要从观念
上树立严格按照法律法规办事的意识，加强对土地规划信息的搜集和分析才是先人一步的捷径。
（二）在土地使用权租赁合同中增加关于期限届满续订的约束性条款 以租赁方式取得土地使用权相对于出让方式取得所需成本较低，但由于合同法的限制，有效租期为20年，这就需要我们考虑在租赁合同届满时如何续订租赁期限，并将相关条款写进合同，以免造成纠纷。
（三）合作建站建议采用公司化治理模式 合作建设天然气加气站时，可以采用公司化的治理模式，吸收土地使用权人为股东。土地使用权人以土地入股，参与公司分红并承担公司经营风险。 特别要注意的是，要区分土地使用权的性质。划拨土地使用权出资的，需要经市、县政府土地管理部门办理土地出让手续；集体所有的土地应先征收为国有土地。其次，以土地使用权出资必须经评估机构评估，并记载于工商登记和公司章程；最后，需要及时将土地使用权变更至天然气加气站名下。
五、结语 天然气加气站的建设是一项复杂而细致的工作，只有在法律法规的框架内开展，在合同权利、义务及违约责任明确的前提下才能有效避免风险。相信在“气化”形势的推动下，加强对法律法规、政策的研读，规避风险才是相关企业在经营中胜人一筹的有效途径。
加油站建设用地的取得方式(二)
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)
加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站 1
抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟（最近我国也逐步流行起来），给一定加盟费，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等进行经营，但在西方国家较充分的市场竞争条件下，零售业利润率比较趋近一致，品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费，因此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争，而目前我国加油站主要集中在中石油和中石化两集团经营，根据《国家经济贸易委员会关于规范加油站特许经营的若干意见》（国经贸贸易
[2002]631号）：“一、加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。”、“三、加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司（企业名单见附件）。子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活动。”，由此可见，在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许经营权具有垄断作用的，许经营权费用确定具有明 2
显“人为性”，实际上特许经营权加盟交易也非常少，远非市场充分竞争的结果，也即现阶段看，特许经营权费并不等于垄断地租。因此我们认为对于加油站抵押贷款、作价入股等日常性的评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值，对于其他评估目的或评估背景下加油站土地评估应根据特定目的、背景条件具体分析是否含许经营权价值。下面就加油站土地评估中一些操作上需要注意的技术要点及一些特定评估目的的操作作一些探讨：
一、抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择。 据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除 了估价对象宗地的权力状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实，方法上一般可选取收益还原法和基准地价系数修正法，在城镇定级范围之外的农村偏远地区，也可选取成本逼近法。基准地价系数修正法和成本逼近法在具体评估修正中应加上特许经营权价值，特许经营权价值可用取得特许经营权的费用来替代。当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差异，因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。【加油站建设用地的取得方式】
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二、基准地价系数修正法在加油站土地评估中应用的探讨
基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，如成都市春熙商圈，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。因此必须在评估中必须充分了解加油站特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系。一般商服用地的区位条件主要包括商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件主要就是交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正法中不宜采用一般商服基准地价修正体系，而应根据加油站的特点制定加油站特数修正体系。 具体看，加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下： 影响因素 修正指标
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接临道接临道路类型 可分主干道、次干道、支路
路状况 接临道路方向 可分三面临路、两面临路、一面临路、
可按每平方公里加油站个数计，或计算相
加油站密度
两加油站间距离
车流量
入口【加油站建设用地的取得方式】
规模 可按日平均车流量数分档修正 入口方便程度 加油泵数量 邻
在确定了加油站地价影响因素后，可经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及影响因素进行分析，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。
三、加油站拆迁补偿评估
（一）当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值；
（二）当加油站被拆迁进行土地置换异地经营进行补偿评估，可按两种方式评估：
1、不考虑特许经营权价值，仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据；
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加油站建设用地的取得方式(三)
第三章 建设用地使用制度
第三章 建设用地使用制度
【考情分析】
本章内容为记忆型,分值稳定
【主要内容】
第一节 建设用地概述
第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用 第三节 国有建设用地使用权转让 第四节 国有建设用地使用权出租 第五节 国有建设用地使用权抵押
第六节 国有建设用地使用权收回和终止 第七节 闲置国有建设用地的处置 第八节 集体建设用地使用制度
第一节 建设用地概述
1.建设用地的概念和分类 1.1 我国土地用途管制
1.2 建设用地的分类
【2011年真题】下列建设用地中，属于按建设用地服务的产业类型分类的有（ ）。 A.农业建设用地 B.非农业建设用地 C.工业建设用地 D.民用建设用地 E.军事建设用地
[答疑编号5887030101：针对该题提问]
『正确答案』AB
『答案解析』本题考查建设用地的分类。按建设用地服务的产业类型分类，分为农业建设用地和非农业建设用地。参见教材P37。
2.建设用地的取得方式
■ 2.1 我国的土地制度概要－所有权与使用权分离城市的土地属于国家所有
■ 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有
■ 建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式使土地使用者获得土地的使用权 【重点难点】我国土地制度框架
2.2 我国建设用地取得方式
3.建设用地管理
http://m.zhuodaoren.com/shenghuo375314/
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